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房地產(chǎn)研究人士：迎接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉型時(shí)代的到來(lái)

作者：鋼結構網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-22 21:00:36 [收藏]

    房地產(chǎn)研究人士：迎接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉型時(shí)代的到來(lái)
    轉摘：http://blog.focus.cn/netlive/?22504102&group_id=gpBlogger

    盡管這次我們遭遇了罕見(jiàn)的全球金融危機，并有第二波再次發(fā)力的態(tài)勢，但同時(shí)也是優(yōu)秀的國家和優(yōu)秀的企業(yè)產(chǎn)生奇跡的良好時(shí)機。國家在去年及時(shí)出臺的4萬(wàn)億投資計劃和今年的十大產(chǎn)業(yè)振興規劃，給世界以堅強的信心，并可能使我國率先走出經(jīng)濟陰霾。其中，我們看到，這次危機的發(fā)端源于金融問(wèn)題，但在本質(zhì)上與房地產(chǎn)行業(yè)不無(wú)莫大的關(guān)系?？梢?jiàn)，不管是美國等西方國家的房地產(chǎn)行業(yè)與政策，還是中國的房地產(chǎn)行業(yè)與政策，都存在嚴重的問(wèn)題，整個(gè)世界對房地產(chǎn)的重要性有足夠的認識，但對其風(fēng)險性卻缺乏必要的警惕與防范。

    　　我們相信，通過(guò)危機中對當前房地產(chǎn)行業(yè)的整體反思，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將迎來(lái)一個(gè)新的時(shí)代，產(chǎn)生能真正一攬子解決房地產(chǎn)當前問(wèn)題的新思路，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉型時(shí)代也必將到來(lái)。這其中，制定出臺房地產(chǎn)行業(yè)10?20年的中長(cháng)期發(fā)展規劃至關(guān)重要。


    　　對于即將出臺的房地產(chǎn)中長(cháng)期發(fā)展規劃，我迫切期望大家的討論集中到這個(gè)方向來(lái)，而不是單純的爭論房?jì)r(jià)的高低與開(kāi)發(fā)商的道德問(wèn)題，要通過(guò)制度設計規避房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能出現的風(fēng)險與挫折。作為拋磚引玉，本人提出幾個(gè)房地產(chǎn)長(cháng)期規劃中應注意的幾個(gè)問(wèn)題，供大家討論，也供決策部門(mén)參考：


    　　1、分類(lèi)管理：加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)管理，促進(jìn)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)與寫(xiě)字樓地產(chǎn)的均衡發(fā)展。住宅地產(chǎn)解決居者有其屋問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)解決消費流通的問(wèn)題，旅游地產(chǎn)解決休閑時(shí)代生活質(zhì)量提升的問(wèn)題，工業(yè)地產(chǎn)解決實(shí)體經(jīng)濟的基礎投資問(wèn)題，寫(xiě)字樓地產(chǎn)促進(jìn)現代化服務(wù)業(yè)發(fā)展。對不同類(lèi)型的房地產(chǎn)加強分類(lèi)指導與管理，并加大住宅之外其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例，通過(guò)其他類(lèi)型房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟的增長(cháng)，并最終促進(jìn)住宅地產(chǎn)的消費，提升人們的生活居住質(zhì)量與水平。


    　　2、開(kāi)發(fā)模式：由投資型為主向消費與投資兼顧型開(kāi)發(fā)模式轉型。其中，住宅地產(chǎn)以消費型開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等以投資型開(kāi)發(fā)為主。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的繁榮，為全民投資創(chuàng )業(yè)提供不同類(lèi)型的地產(chǎn)支持。要改革商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的貸款與租賃制度，降低準入門(mén)檻，通過(guò)創(chuàng )業(yè)基礎設施的市場(chǎng)化機制的活躍帶動(dòng)和促進(jìn)經(jīng)濟的整體繁榮。


    　　3、梯度房?jì)r(jià)：要從單純關(guān)注房?jì)r(jià)到關(guān)注整個(gè)行業(yè)的長(cháng)期穩定發(fā)展轉變。房地產(chǎn)價(jià)格應與開(kāi)發(fā)項目的地段、品質(zhì)相適應，有不同價(jià)位的產(chǎn)品供不同層次的消費者選擇。保障性住房和商品性住房各取所需。政府應加強房地產(chǎn)的價(jià)格評估，對價(jià)格是否背離價(jià)值提供審查和指導性意見(jiàn)或執行分月度價(jià)格浮動(dòng)范圍的強制性執行標準。正如工程建設成本有預算控制，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格一樣可以采取相應的控制手段。


    　　4、住宅科技：提高住宅的科技含量與住宅產(chǎn)業(yè)化水平。我國的能源面臨嚴重的短缺問(wèn)題，甚至會(huì )影響到經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展。對房地產(chǎn)的科技含量應制定相應的強制性執行標準，對沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行淘汰，實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)的升級換代，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強前期的投入研發(fā)，加強住宅科技的開(kāi)發(fā)商可得到相應的政策與貸款、金融支持。對項目預售執行審批制度，鼓勵有科技含量的可以預售回籠資金，對沒(méi)有或達不到一定科技含量的住宅不準預售并逐步淘汰。


    　　5、大力推廣應用鋼結構住宅。鋼結構住宅是住宅科技發(fā)展的新趨勢，歐、美、日等國家鋼結構住宅已占市場(chǎng)份額的主導地位50?80％，而我國鋼結構住宅市場(chǎng)占有率不到1.5%。鋼結構住宅是取消傳統的磚混結構住宅之后，比較理想的節約資源的替代方式之一。鋼結構住宅雖比磚混等結構住宅多出約5%的成本，但由于施工快工期短，節省時(shí)間與貸款利息，在整個(gè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商完全可消化這5%的成本，還可提前交房避免期房的風(fēng)險，對帶動(dòng)鋼鐵行業(yè)的發(fā)展也具有積極意義。而且，鋼結構住宅造型活躍，格局個(gè)性化；住房面積利用率高；在建造和拆除時(shí)對環(huán)境污染較少，是綠色環(huán)保的健康住宅；其抗震能力也是一般住宅結構不能比擬的。無(wú)論是經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、資源節約效益都十分可觀(guān)。因此，應將鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強鋼結構住宅的研發(fā)與開(kāi)發(fā)力度放在重要地位，促進(jìn)我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品升級換代。

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