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2005年中國房地產(chǎn)10大預言――先覺(jué)、先知、先言

作者：鋼結構網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-23 10:00:11 [收藏]

    導言：

    種種跡象顯示，經(jīng)過(guò)6年的高速發(fā)展，經(jīng)過(guò)2004的一系列重大政策變動(dòng)，經(jīng)過(guò)宏觀(guān)調控和加息，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生巨變。這種巨變，不僅體現在行業(yè)層面上，也體現在企業(yè)層面上。

    政府的產(chǎn)業(yè)政策也充滿(mǎn)矛盾。政府既不希望房地產(chǎn)價(jià)格上漲太快，又害怕房地產(chǎn)出現1993那樣的崩盤(pán)，所以他們一方面大量增加低價(jià)房供應，拉低房屋均價(jià)，平息老百姓的怨言；另一方面又限制房地產(chǎn)投資，收緊土地供應，以減少供應量。但市場(chǎng)有它自身的邏輯，任何人為的操縱都是不可能的。2004年，有幸成為重點(diǎn)調控行業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格出現了幾年來(lái)少見(jiàn)的大幅上漲。

    操縱市場(chǎng)是最難的。無(wú)論政府還是商家，都不可能把市場(chǎng)操縱得完全合乎自己的心愿。政府希望房?jì)r(jià)漲，又不希望房?jì)r(jià)漲得太快，是一定會(huì )失算的。從去年底開(kāi)始，政府就不斷釋放出土地供應收緊的政策信號，這是指向房?jì)r(jià)上漲的。

    加息了，而且估計還會(huì )繼續加息。這使很多人抱了房?jì)r(jià)會(huì )跌的幻想，因為在發(fā)達國家，房?jì)r(jià)對利率的確是非常敏感的。遺憾的是，中國不是發(fā)達國家，而且就算是在發(fā)達國家，利率上升也不一定導致房?jì)r(jià)下跌。只有當經(jīng)濟前景趨于滑坡時(shí)，房?jì)r(jià)才會(huì )在利率升高的影響下跌落。最近的例子是加拿大。溫哥華的房?jì)r(jià)從加息周期開(kāi)始的時(shí)候就不斷爬升，從去年底到現在，上漲已經(jīng)超過(guò)20%。

    中國的情況有近似之處。中國經(jīng)濟前景看好，這是投資中國房地產(chǎn)的先決條件。投資者是理性的，至少不是愚蠢的。那些假定投資者是傻瓜的經(jīng)濟學(xué)家們注定會(huì )在“泡沫論”上栽跟頭。過(guò)去的許多事實(shí)都證明，商人往往比經(jīng)濟學(xué)家們更先知先覺(jué)。

    預言一：匯率、利率可能微調，銀根相對放松，企業(yè)融資環(huán)境將比今年要好。

    宋國青(北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授)：利率雖然進(jìn)行了調整，但估計總的上調幅度就是1個(gè)點(diǎn)左右，1年期存款利率最高到3%。這個(gè)幅度的調整，對房地產(chǎn)不會(huì )產(chǎn)生大的影響。

    王德勇(中信證券研究員)：明年持續加息是肯定的。不過(guò)總的幅度不會(huì )很大，預計最多只加一個(gè)點(diǎn)，這種幅度無(wú)論是對買(mǎi)房者還是開(kāi)發(fā)商影響都不大。

    陳基強(基強聯(lián)行董事總經(jīng)理)：拓寬房地產(chǎn)融資渠道，這在明年仍會(huì )是一個(gè)大問(wèn)題?，F在還是依靠銀行貸款，這在成熟市場(chǎng)是不可能的。


    預言二：土地供應繼續偏緊，地價(jià)繼續上升，產(chǎn)品定位因此將向高端移動(dòng)

    張偉(順馳中國總裁)：土地供應量明顯是少了?，F在已經(jīng)看出來(lái)了，很多地方的項目在減少，這個(gè)影響肯定還要延續到明年。明年的項目還要大量減少。


    龍固新(深圳德思勤投資咨詢(xún)有限公司董事長(cháng))：別的國家沒(méi)有像中國這樣的，什么企業(yè)都來(lái)做地產(chǎn)，聯(lián)想、TCL、華為等等都來(lái)做房地產(chǎn)。表面看來(lái)不是主業(yè)，其實(shí)體量都非常大。這種狀況值得警惕，土地開(kāi)發(fā)過(guò)量，最終很容易形成壞賬。


    王德勇(中信證券研究員)：明年房地產(chǎn)仍將是宏觀(guān)調控的重點(diǎn)行業(yè)。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：長(cháng)期來(lái)看，中國的土地一定是緊缺的。但短期來(lái)看，我覺(jué)得土地不會(huì )少。


    預言三： 市場(chǎng)需求將出現結構性調整，但總體仍將保持強勁。住宅和寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續向好，部分種類(lèi)的商業(yè)物業(yè)也將有強勁需求。

    郁亮(萬(wàn)科集團總經(jīng)理)：房地產(chǎn)需求在今后一個(gè)長(cháng)時(shí)期內是不成問(wèn)題的。不過(guò)宏觀(guān)調控以來(lái)，需求還是受了一些影響。


    張偉(順馳中國總裁)：從市場(chǎng)的反饋信息看，房地產(chǎn)需求目前十分旺盛，明年的需求將繼續增長(cháng)。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢(xún)有限公司)：市場(chǎng)需求估計不會(huì )有太大的波動(dòng)。雖然政策上還有些不確定性。

    預言四：房?jì)r(jià)整體仍將呈上升之勢，但分類(lèi)和分地區來(lái)看則漲跌互現。不排除住宅價(jià)格出現大幅上漲的可能。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢(xún)有限公司) ：雖然未來(lái)供應量比較大，但價(jià)格仍將是穩中有升的。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：格歸根結底還是由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定的。

    王德勇(中信證券研究員)：明年房?jì)r(jià)肯定要上漲，而且是加速上漲。

    張偉：(順馳中國總裁)：對明年的房?jì)r(jià)的判斷，我們認為一定會(huì )漲。

    預言五：商業(yè)地產(chǎn)將呈現冷熱不均的局面。相對而言，商業(yè)地產(chǎn)也是最有可能出現大幅度調整的一類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢(xún)有限公司)：商業(yè)地產(chǎn)我感覺(jué)明年還會(huì )繼續調整。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：商鋪明年的總的趨勢是分化。

    預言六：傳統的代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)繼續萎縮，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)將向高端轉移，前期策劃和顧問(wèn)服務(wù)將更受市場(chǎng)歡迎。

    陳基強(基強聯(lián)行董事總經(jīng)理)：明年會(huì )繼續今年的一個(gè)趨勢，就是銷(xiāo)售代理越來(lái)越難做，原因是開(kāi)發(fā)商規模越來(lái)越大，也越來(lái)越成熟。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢(xún)有限公司)：銷(xiāo)售代理我覺(jué)得明年會(huì )比較好做。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：年的代理銷(xiāo)售形勢比較嚴峻。主要原因是土地形勢比較緊，導致一些項目上市的速度放慢了。

    預言七：大型開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢更加顯著(zhù)，巨頭說(shuō)話(huà)的戰國時(shí)代將會(huì )來(lái)臨。市場(chǎng)并購將越來(lái)越多，但仍將以項目并購為主，企業(yè)并購尚不會(huì )成為風(fēng)潮。

    郁亮(萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理)：可以預見(jiàn)的是，今后的房地產(chǎn)企業(yè)像今天的家電行業(yè)一樣，只有一些實(shí)力企業(yè)能生存下來(lái)。

    林潔(偉業(yè)顧問(wèn)總經(jīng)理)：行業(yè)形式的轉變，對不同規模和定位的開(kāi)發(fā)商影響是完全不同的。但總的來(lái)說(shuō)，大開(kāi)發(fā)商和小開(kāi)發(fā)商調整起來(lái)會(huì )比較容易，而不大不小的中型開(kāi)發(fā)商難度會(huì )比較大。

    王德勇(中信證券研究員)：對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，明年的日子肯定是會(huì )好過(guò)。

    預言八：二手房市場(chǎng)前景可期。但相關(guān)中介機構仍然處于混亂狀況，大型連鎖機構的優(yōu)勢尚不明顯，需要延伸出新的盈利模式才有機會(huì )成為主流。

    宮萍(鏈家寶業(yè)市場(chǎng)總監)：展望2005年，透明交易是2005年的一大亮點(diǎn)。隨著(zhù)二手房市場(chǎng)的規范發(fā)展，透明交易將是二手房交易雙方最直白的需求，那么相對而言，對經(jīng)紀公司的經(jīng)營(yíng)將是更大的考驗。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：二手房明年的成交量還要大幅增加。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢(xún)有限公司)：房地產(chǎn)市場(chǎng)要形成良性循環(huán)，二手市場(chǎng)一定要起來(lái)，這樣才有利于房子的變現，房地產(chǎn)才有好的流動(dòng)性。

    預言九：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策仍將保持矛盾的特征，不同政府部門(mén)的看法依然不一致。在這種情況下，比較大的動(dòng)作，例如預售政策調整、開(kāi)征物業(yè)稅等等不大可能出現。

    龍固新(德思勤投資咨詢(xún)有限公司)：目前政策上的變數實(shí)際還是存在。除了中央的政策之外，地方的政策也有不少不確定性。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：政府制定產(chǎn)業(yè)政策也要根據市場(chǎng)的情況。

    王德勇(中信證券研究員)：目前的房地產(chǎn)政策還是集中于土地這一塊，包括征地和拆遷。但這方面的政策表述其實(shí)有矛盾的地方。

    語(yǔ)言十：區域競爭格局明年將出現大變。大型開(kāi)發(fā)商的競爭在更多的向二、三線(xiàn)城市轉移，少數幾個(gè)發(fā)達城市所占的份額將會(huì )減少。

    龍固新(德思勤投資咨詢(xún)有限公司)：一線(xiàn)城市已經(jīng)趨于飽和，二線(xiàn)城市目前正在發(fā)力階段
    　　　　　　　　　　

    　來(lái)源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)
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