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誰(shuí)在推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲

作者：鋼結構網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-23 10:00:23 [收藏]

    來(lái)自國家統計局的統計快報顯示，2004年商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅首次突破兩位數，首次超過(guò)人均可支配收入增長(cháng)幅度和物價(jià)上漲指數。房?jì)r(jià)漲幅為2000年以來(lái)最高。

    持續走高的房?jì)r(jià)，不僅牽動(dòng)著(zhù)百姓的神經(jīng)，也引起專(zhuān)家學(xué)者、政府主管部門(mén)的高度重視，究竟是哪些因素推動(dòng)著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

    從數據判斷，4只手在發(fā)力，是顯而易見(jiàn)的。第一只手是不合理的市場(chǎng)供應結構。數據顯示，2004年新建商品房中，全國商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長(cháng)18．2％和2．3％，而非住宅施工面積、竣工面積同比分別增長(cháng)23．4％和6．5％。

    商品住宅供應中，中低價(jià)位住宅比例偏低。此外，全國經(jīng)濟適用住房投資同比出現負增長(cháng)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的6．1％下降到4．6％?有的地區甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設。

    非住宅、高價(jià)位住宅供應增長(cháng)快于中低價(jià)位住宅供應增長(cháng)，由此帶動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲。

    第二只手是商品房開(kāi)發(fā)建設成本增加。土地價(jià)格上漲。據國土資源部對全國51個(gè)大中城市的地價(jià)監測結果?2004年全國住宅用地價(jià)格同比增長(cháng)8．94％。與此同時(shí)，新出讓土地價(jià)格及房?jì)r(jià)的較大幅度上漲，帶動(dòng)存量土地上在建項目的房?jì)r(jià)高走。

    另外，生產(chǎn)資料價(jià)格持續13個(gè)月保持兩位數上漲，拆遷成本也在增加，住宅品質(zhì)的不斷提高，都在一定程度上加大了商品房的開(kāi)發(fā)成本。

    據建設部有關(guān)負責人介紹，在中西部地區和部分中小城市?成本因素是房?jì)r(jià)上漲的主導因素。從各項成本因素的影響程度看，地價(jià)上升、拆遷費用增加對東部沿海地區和少數內地中心城市影響更大些，而建材漲價(jià)等引起的建筑安裝成本的增加則對中西部地區和中小城市影響更大。

    第三只手是部分地區供求總量失衡。來(lái)自建設部的數據顯示，2000年以來(lái)，全國商品房、商品住宅銷(xiāo)售面積增幅連續5年大于竣工面積增幅。其中2004年銷(xiāo)售面積增幅高出竣工面積增幅11．6個(gè)百分點(diǎn)。

    東部地區和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001年至2004年商品住宅竣工面積與銷(xiāo)售面積之比分別為1：1．1、1：1．08、1：1．04、1?1．05，需求持續大于供應。

    而在部分沿海城市，外來(lái)購房者比例較高，且集中于中高檔商品房，導致中高檔房屋供不應求?價(jià)格不斷攀升；同時(shí)也帶動(dòng)了普通商品住宅需求增加、價(jià)格上漲。

    第四只手是部分地區投資和投機性購房需求增長(cháng)過(guò)快。從投資性需求來(lái)看，近幾年，股票、期貨、基金等投資收益缺乏保障，再加上長(cháng)期低利率，導致住房投資需求旺盛，甚至部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。

    從投機炒作來(lái)看，一些機構和個(gè)人用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作，有些地方出現了排隊搶購房號現象，造成一些樓盤(pán)價(jià)格短期內持續上漲。這其中，還包括一些開(kāi)發(fā)商認為控制投資規模和土地供應量等宏觀(guān)政策將影響后續的市場(chǎng)供應，因此對新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格定位較高。有的開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)建設和銷(xiāo)售進(jìn)度甚至囤積土地，或者利用市場(chǎng)信息的不對稱(chēng)，與中介機構聯(lián)手哄抬房?jì)r(jià)，增加了市場(chǎng)的緊張氣氛，致使一部分消費者作出了提前購房的選擇，進(jìn)一步加劇了階段性供求矛盾。如無(wú)錫市投資性購房比例高達19％，其中7％為短期炒作。

    另外，境外資金特別是投機資本看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)?也對一些熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)上漲有一定的影響。以上海為例，去年以來(lái)，境外人士購房約占上海市商品房成交量的3．85％。

    如果說(shuō)成本等原因是可以從數據來(lái)判斷，是顯而易見(jiàn)的，那么推動(dòng)房?jì)r(jià)走高的第5只手則是看不見(jiàn)的，因為它來(lái)自不同社會(huì )群體的利益。

    有關(guān)專(zhuān)家認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，部分城市政府片面強調利用土地資源經(jīng)營(yíng)城市；一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)獲取利潤，2004年有些城市銀行新增貸款的60％以上是個(gè)人住房新增貸款 ?股市募集的資金中有相當一部分投向了房地產(chǎn)；有房者追求房產(chǎn)升值，無(wú)房者擔心房?jì)r(jià)上漲提前入市；宏觀(guān)經(jīng)濟運行環(huán)境和土地等資源的約束；決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應不可能無(wú)限擴大，在一定程度上又進(jìn)一步強化了社會(huì )各方面對房?jì)r(jià)升值的過(guò)度預期及浮躁心態(tài)。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲，這才是房?jì)r(jià)上漲的深層次原因。

    來(lái)源：中國經(jīng)濟時(shí)報

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