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城建部9000億保障性住房計劃被指加重樓市觀(guān)望氣氛

作者：鋼結構網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-23 10:05:39 [收藏]

    保障房的大量入市，對商品房?jì)r(jià)格影響不容小覷。因此9000億元將用于保障房建設的計劃甫一出臺，立即引發(fā)一片爭議聲。

    日前，住房和城鄉建設部宣布，未來(lái)3年計劃全國投資9000億元用于保障性住房。該計劃一出，爭議聲四起。不少業(yè)內人士認為，這將加重中低收入者的觀(guān)望心態(tài)，對開(kāi)發(fā)商存量房銷(xiāo)售帶來(lái)更大壓力。

    但也有專(zhuān)家表示樂(lè )觀(guān)態(tài)度?！氨Ｕ戏亢蜕唐贩康哪繕巳后w存在差異，因此9000億保障房計劃的出臺對整體樓市影響并不大?！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示。而在不少業(yè)內人士看來(lái)，政府的這項決策目前也還只是一張“空頭支票”，能否落到實(shí)處仍是未知數。

    分流需求 商品房壓力更大

    按照建設部的投資計劃，經(jīng)濟適用房加國有農、林、礦區棚戶(hù)改造總量將超過(guò)600萬(wàn)套，平均每年供應量逾190萬(wàn)套。而據了解，2006年全國住房銷(xiāo)售量是500多萬(wàn)套，2007～2009年大致維持在550萬(wàn)套左右的規模。業(yè)內人士預計，如果未來(lái)3年住房成交量穩定，那么經(jīng)濟適用房將再分流商品房市場(chǎng)超過(guò)30%的份額。

    資深房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認為，9000億元投入保障房，打亂了市場(chǎng)預期，市場(chǎng)上一部分人本應進(jìn)入便宜的商品房市場(chǎng)，但受保障房的影響，轉向保障房市場(chǎng)，從而分流了商品房的市場(chǎng)需求，這將延長(cháng)正處于下降周期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整期。

    更有業(yè)內人士認為，9000億元投入保障房會(huì )加重中低收入者的觀(guān)望心態(tài)，對低端、郊區商品房造成一定負面影響。盡管保障房的目標群體進(jìn)行了明確的定位，但現在能承受4000多元/平方米平均售價(jià)的購房者，可能也是商品房的有效需求者。

    韓世同認為，保障房的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，應該在未來(lái)根據市場(chǎng)情況不斷調整保障房和商品房的比例，才能確保住房市場(chǎng)的真正健康。


    加重觀(guān)望氣氛 樓價(jià)或再跌

    限價(jià)房和經(jīng)濟適用房對同區域的商品房的銷(xiāo)售價(jià)格影響匪淺。據了解，當金沙洲區域某限價(jià)房的最高限價(jià)在6000多元/平方米時(shí)，同區域的多個(gè)商品房就以“比限價(jià)房還便宜”的銷(xiāo)售價(jià)推出。

    據某知名中介機構預計，如果這些保障性住房全面實(shí)施，去年到今年的保障性住房將占新增供應量的25%左右，對未來(lái)開(kāi)發(fā)商現有項目的價(jià)格及交易量將造成一定的下行壓力。

    某知名專(zhuān)家分析，如果保障房占商品房市場(chǎng)需求的30%，意味著(zhù)商品房市場(chǎng)30%份額被分流，價(jià)格也將下跌30%才能達到市場(chǎng)平衡?？傮w來(lái)說(shuō)，保障房的大量入市對商品房?jì)r(jià)格影響不容小覷。

    中國資深房產(chǎn)專(zhuān)家陳真誠認為，3年內在全國投資9000億元建保障性住房，在一定時(shí)期內，會(huì )把房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些中間需求拉向住房保障方面，減少商品房需求，從而影響供求關(guān)系預期，在一定程度上導致商品房市場(chǎng)上更多的人觀(guān)望或繼續觀(guān)望，乃至棄購，將導致房?jì)r(jià)進(jìn)一步繼續下降。


    未來(lái)住房供應格局或將改變

    據規劃，在未來(lái)3年里，預計有700多萬(wàn)套保障性住房供應到市場(chǎng)上。有業(yè)內人士表示，如果這個(gè)計劃實(shí)現的話(huà)，房地產(chǎn)的格局將會(huì )發(fā)生重大變化，商品房將會(huì )向保障性住房看齊，市場(chǎng)將以保障房為主導。

    SOHO中國董事長(cháng)潘石屹日前表示，開(kāi)發(fā)商主要是住宅開(kāi)發(fā)商的生存狀態(tài)也會(huì )發(fā)生根本的變化。前些年住宅開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅。而在未來(lái)格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代，這些住宅開(kāi)發(fā)商的生存空間將會(huì )面臨很大的壓縮。

    焦點(diǎn)1 對房?jì)r(jià)的影響？

    sohu中國董事長(cháng)潘石屹:房?jì)r(jià)將向保障房靠攏

    國家在這次擴大內需中安排了9000億的資金用于保障性住房建設，如果這個(gè)計劃實(shí)現的話(huà)，房地產(chǎn)的格局將會(huì )發(fā)生重大變化。普通住房無(wú)論從數量上還是從房?jì)r(jià)上都會(huì )和保障性住房看齊，以保障性住房為主。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商主要是住宅開(kāi)發(fā)商的生存狀態(tài)也會(huì )發(fā)生根本的變化。前些年住宅開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅。而在未來(lái)格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代。

    中國資深房產(chǎn)專(zhuān)家陳真誠:房?jì)r(jià)或繼續下滑

    未來(lái)3年在全國投資9000億元建保障性住房，說(shuō)明政府已發(fā)現并重視房地產(chǎn)所存在的問(wèn)題，并著(zhù)手解決中低收入老百姓的住房問(wèn)題。

    目前，國內房地產(chǎn)面臨的最主要實(shí)際問(wèn)題是房?jì)r(jià)過(guò)高、供大于求。因此，政府的這一決策會(huì )在一定程度上導致商品房市場(chǎng)上更多的人觀(guān)望，乃至棄購，導致房?jì)r(jià)進(jìn)一步繼續下降。 信息時(shí)報記者 徐鳳
    焦點(diǎn)2 開(kāi)發(fā)商何去何從？

    時(shí)代地產(chǎn)負責人:若全部落實(shí)，危機大于商機

    9000億保障房的出臺對開(kāi)發(fā)商和當下樓市不會(huì )有什么影響。因為目前出來(lái)的只是一個(gè)綱要性文件，能否如實(shí)執行還是未知數。比如9000億元是否會(huì )全部都投入使用？不同城市又會(huì )分多少？這些都很難說(shuō)。

    當然，以后如果全部都落實(shí)的話(huà)，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，肯定會(huì )是危機大于商機。

    白云區某小型開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理:還只是“空頭支票”

    對我們開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，9000億保障房計劃出臺帶來(lái)的危機和沖擊并不大，更大的是對心理預期的影響。

    目前保障房的各種動(dòng)作還未落實(shí)，甚至可說(shuō)是一張“空頭支票”。而保障房建好后，會(huì )不會(huì )過(guò)剩又是一個(gè)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商對以后的預期擔心，主要體現在如果保障房供過(guò)于求，政府會(huì )否將保障房變相成另一種商品房？這樣對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就成為了一種競爭。

    焦點(diǎn)3 有何建議

    華遠集團董事長(cháng)任志強:不如按人頭補貼

    如果每年進(jìn)行3000億元的保障性住房建設，可能最后會(huì )導致房地產(chǎn)的真正投資不斷下滑。到目前為止，我們已下滑了將近4500億元。

    從全國來(lái)說(shuō)，我們這次要建的保障型住房大概是750萬(wàn)套，而中國實(shí)際上符合廉租房標準的大概不超過(guò)480萬(wàn)戶(hù)；如果政策按人頭補貼，可能效果好于大量建房子。

    中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜:建議以廉租房為主

    如果保障性住房大部分是建廉租房，那么對房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì )有影響；但如果是建成經(jīng)濟適合房，那么對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響則很大，因為經(jīng)濟適用房上市后會(huì )拉低周邊樓盤(pán)的價(jià)格。所以，建議保障性住房計劃應以廉租房為主。

    合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江:政府收購再租售

    其實(shí)，解決低收入人群的居住問(wèn)題，不一定非要建保障房，政府部門(mén)可收購價(jià)廉的一手或二手商品房，再以低價(jià)的形式租售給受保障群體；或者按人頭補貼給低收入者，讓他們自己購買(mǎi)稱(chēng)心如意的房子，這些措施的效果要好于建保障房。
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