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我國住宅短壽的根源

作者：鋼結構網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-23 10:05:50 [收藏]
　　隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)及深入，城鄉民眾人均居住面積正逐年增長(cháng)，但是住宅的質(zhì)量及居住人性化程度并沒(méi)有相應提高，甚至出現了城市房?jì)r(jià)巨幅飆升而住宅質(zhì)量大幅下降的現象。與英國住宅房屋平均使用年限77年、美

    　　隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)及深入，城鄉民眾人均居住面積正逐年增長(cháng)，但是住宅的質(zhì)量及居住人性化程度并沒(méi)有相應提高，甚至出現了城市房?jì)r(jià)巨幅飆升而住宅質(zhì)量大幅下降的現象。與英國住宅房屋平均使用年限77年、美國住宅房屋平均使用年限55年相比，中國住宅平均使用年限過(guò)短的現象十分突出。住宅平均使用年限過(guò)于短少已經(jīng)成為一個(gè)不容回避的經(jīng)濟社會(huì )問(wèn)題。

    　　第一，城鎮普遍存在且日趨嚴重的中國住宅平均使用年限過(guò)短的現象。住宅社區規劃的不合理及綠色居住概念的缺少、住宅設計的先天缺陷及建筑的粗糙，導致中國絕大多數住宅每隔8年~10年就過(guò)時(shí)；住宅過(guò)時(shí)，不僅刺激有一定經(jīng)濟支付能力的居民不斷購買(mǎi)所謂“更好的房子”,而且也刺激地方政府不斷進(jìn)行城市拆遷。無(wú)論是北京、上海、杭州等大城市，還是合肥、濟南、鄭州等中等城市，大量建成8年~10年的房子。

    　　第二，住宅使用年限過(guò)短加大了民眾所承擔的經(jīng)濟成本并導致自然資源浪費。住宅使用年限直接影響著(zhù)一個(gè)人一生買(mǎi)房所承擔的經(jīng)濟成本，住宅使用年限越長(cháng)，民眾一生中買(mǎi)房所承擔的經(jīng)濟成本越小，住宅使用年限越短，民眾一生中買(mǎi)房所承擔的經(jīng)濟成本越大。在中國大中小城市普遍存在的拆遷現象，似乎更能充分說(shuō)明住宅使用年限與民眾所承擔經(jīng)濟成本的關(guān)系。

    　　據不完全的抽樣調查顯示：北京、上海、天津等大城市在過(guò)去5年的拆遷房中，有近51.7%%的房子壽命不足25年。這些壽命不足25年的房子，無(wú)論是房改房也罷，還是私房也罷，只要被拆遷就會(huì )加大這些業(yè)主的經(jīng)濟成本。除了城市以外，農村居民住宅使用年限更短。山東、河南兩省的抽樣調查顯示，農村住宅平均壽命約為18年，在許多農村地區，建新房已成為家庭負擔最重的一項經(jīng)濟成本。

    　　中國住宅平均使用年限過(guò)短的直接原因，是住宅規劃、設計、建設環(huán)節存在缺陷。但是，住宅規劃、設計、建設缺陷背后還存在的一個(gè)重要問(wèn)題就是，宅基地的土地制度問(wèn)題。改變宅基地70年土地使用權的現狀，以住宅土地所有權替代使用權，可以為延長(cháng)中國住宅平均使用年限奠定土地產(chǎn)權制度基礎。

    　　城市土地國家所有與農村土地集體所有，是建國以來(lái)所形成的基本土地制度框架，宅基地的土地制度改革必須實(shí)行城鄉分類(lèi)改革。其一，城市宅基地的土地使用權有條件地轉變?yōu)橥恋厮袡?，條件為城市商品房的住宅業(yè)主連續住滿(mǎn)15年或25年；其二，農村宅基地的土地使用權無(wú)條件地轉為土地所有權，也就是農村住宅的業(yè)主無(wú)償獲得宅基地的土地所有權。城鄉宅基地分類(lèi)改革，把宅基地所有權有條件或無(wú)償賦予住宅業(yè)主，僅僅是奠定了實(shí)施“一百年甚至兩百年住宅”建設計劃的土地產(chǎn)權制度基礎。“一百年甚至兩百年住宅”可以稱(chēng)為綠色長(cháng)壽住宅，其建造成本要高于一般住宅。因此，需要其他配套政策支持，引導公眾認同并選擇綠色長(cháng)壽住宅。第一，出臺支持綠色長(cháng)壽住宅的財政補貼及稅收優(yōu)惠政策；第二，把住宅的綠色系數與壽命系數引入到商品房的價(jià)格機制中；第三，鼓勵設計與建設幾百年不過(guò)時(shí)而且有質(zhì)量保障的住宅。應在宅基地產(chǎn)權制度改革的基礎上，鼓勵設計師設計幾百年不過(guò)時(shí)的住宅，鼓勵建筑商建設幾百年不倒的房子。這些幾百年不過(guò)時(shí)及不倒的住宅房屋，既是中國改革開(kāi)放國力提升的見(jiàn)證載體，也是向后人傳承文化的歷史載體。

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