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2008奧運終將完成北京城市中心北移

作者：建筑鋼結構網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-23 10:17:55 [收藏]

    2008年的奧運會(huì )給北京帶來(lái)的顯著(zhù)變化已經(jīng)通過(guò)場(chǎng)館建設等逐漸展現在人們面前，而透過(guò)這個(gè)城市熱鬧的影象，人們將會(huì )發(fā)現一個(gè)驚奇的變革，北京城市中心一往直前的向北遷移，等到2008年以后，北京的城市中心將―― 從天安門(mén)到奧運村　

    由于2008年奧運會(huì )的緣故，北京城市總體規劃布局將發(fā)生重要變革。按照2004年2月公布的《北京城市空間發(fā)展戰略研究》北京將完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設“多中心”，形成“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局。這種城市布局的改變將使整個(gè)北京城市中心北移，從而對北京房地產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生革命性的影響?！?br>

    從天安門(mén)北移奧運公園


    眾所周知，北京的城市總體格局在20世紀90年代以前一直維持明代以來(lái)的基本框架，城市中心始終在故宮天安門(mén)一帶。改革開(kāi)放之后，城市規模往外擴展，但這仍然是個(gè)以天安門(mén)地區為中心的同心圓運動(dòng)?！?br>

    但1990年北京亞運會(huì )的舉辦使得這個(gè)同心圓發(fā)生了顯著(zhù)變化。今天，亞運村地區已經(jīng)從原先荒涼偏遠的北郊變成北京最重要的中心區域之一。而2008年奧運會(huì )的選址和規劃，將再次突出這個(gè)中心區域，并有可能徹底實(shí)現北京城市主中心的遷移，改變北京有史以來(lái)的城市格局?！?br>

    有關(guān)專(zhuān)家分析說(shuō)，隨著(zhù)奧林匹克公園的建設，北京將在市區北部、城市中軸線(xiàn)北端形成一個(gè)全新的城市功能區――奧林匹克公園中心區，并將在市區形成新的以?shī)W林匹克公園、中關(guān)村科技園區、CBD商務(wù)中心區三大城市功能區為主的布局結構。這種城市布局將改變整個(gè)北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門(mén)為中心的地區北移至奧林匹克公園中心區。亞北地區將由原來(lái)的城市邊緣集團轉換定位為城市中心區――奧林匹克公園中心區。整個(gè)區域發(fā)展、交通、基礎設施、商業(yè)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品、價(jià)格、客戶(hù)等都將重新定位，面臨千載難逢的發(fā)展良機。

    　
    縱觀(guān)北京市區三大城市功能區，CBD和中關(guān)村已初具雛形，建設正如火如荼地進(jìn)行，奧林匹克公園中心區的大規模建設剛剛開(kāi)始，可塑性良好，可規劃空間和成長(cháng)空間巨大。眾所周知，住宅的價(jià)值取決于居住的舒適度，由位置、交通、商圈、配套、社區環(huán)境、景觀(guān)、文化、生態(tài)、樓盤(pán)品質(zhì)等綜合決定。而辦公樓的價(jià)值則更大程度上與商務(wù)氛圍有關(guān)。從功能劃分，CBD以商務(wù)為主，中關(guān)村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區則是集體育、文化、會(huì )展、休閑等為一體。從商務(wù)氛圍看，CBD最好。因此其有理由成為北京極有價(jià)值辦公樓的集中地帶，而從居住舒適度看，奧林匹克公園中心區無(wú)疑將優(yōu)于CBD和中關(guān)村，將成為北京特別適宜居住的城市中心區?！?br>

    奧運區域正在發(fā)力　


    有關(guān)資料顯示：2002年至2008年，北京市奧運設施建設及相關(guān)投資將達到2800億元，其中，直接用于奧運場(chǎng)館和相關(guān)設施的新增固定資產(chǎn)投資約1349億元。另外， 建設用地也大幅增加。從2003年開(kāi)始，北京進(jìn)入了奧運場(chǎng)館及相關(guān)設施的全面建設階段，開(kāi)復工總面積將持續在1億平方米左右，名列世界榜首。據北京市國土資源和房屋管理局方面提供的資料，在籌辦奧運會(huì )期間，北京將進(jìn)行大量的危房改造和市政建設。建設用地、特別是劃撥用地的數量將大幅增加。預計2002年至2007年，劃撥用地將達到平均每年500公頃到800公頃。其中，危改用地2004年為200公頃至250公頃，2005年為100公頃至150公頃；經(jīng)濟適用房劃撥用地每年預計平均需要100公頃至200公頃。交通、基礎設施、能源建設每年需劃撥用地為50公頃至60公頃。同時(shí)，據測算，2002年至2007年，北京市年土地出讓面積將達到800～1200公頃，逐步完成清河等10個(gè)城市組團的建設，每年約5000公頃用地，實(shí)現33個(gè)小城鎮建設起步，保障每年300萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房的建設用地?！?br>

    而這些大部分是在奧運中心區域，可以預見(jiàn)，奧運區域將發(fā)生翻天覆地的變化。而這其中也包括交通巨變。奧運公園周邊將修建12條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環(huán)路的修通，再加上四環(huán)、城市輕軌、地鐵五號線(xiàn)、奧運支線(xiàn)和機場(chǎng)輕軌的聯(lián)絡(luò )，12條道路縱橫交錯，共同構成了未來(lái)奧運村里“棋盤(pán)狀”交通網(wǎng)?形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò )?極大地提升奧運會(huì )后亞北以及望京地區的交通狀況。據悉，到2005年，北京將基本建成城市快速路系統，完善主次干道和支路系統，城市道路密度達到1.877公里／平方公里；到2007年，新建和改建城市道路318公里，整個(gè)北京的交通狀況將得到有效改善。萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理周昆認為， 亞運村跟CBD、中關(guān)村應該是北京最重要三個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)區域，也是最重要的三個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)濟領(lǐng)域，但是隨著(zhù)奧運的建設，這三個(gè)區域中，亞運村的交通應該是最好的。因為它的設計最新、投資最大、路網(wǎng)最密、交通承載量最大，所形成的立體交通最便捷?！?br>

    奧運區域初具城市中心氣象　


    判斷一個(gè)區域能否成為城市中心，很重要一點(diǎn)是看其能否聚集足夠的居住人口，能否產(chǎn)生足夠的向心力和凝聚力。顯然，奧運居住區已經(jīng)初現端倪，一場(chǎng)商業(yè)圈地賽已慢慢拉開(kāi)帷幕。目前，普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批國內外知名商業(yè)企業(yè)已在奧運村規劃用地東側搶占有利地形，意圖輻射奧運新區和望京居住區兩大商圈。商人們的判斷最有說(shuō)服力，他們已經(jīng)看到未來(lái)龐大的居住人口，看到未來(lái)城市中心的氣象。

    　
    而早在上個(gè)世紀80年代，亞運村就是按照混合的多功能區規劃的，酒店、體育場(chǎng)館、辦公樓、商業(yè)、居住本身就有一個(gè)良好的自我循環(huán)、自我發(fā)展系統，具有很強的可持續發(fā)展性。2008年奧運會(huì )的舉辦將促使目前亞運村的交通、環(huán)境、配套全面改觀(guān)，住宅物業(yè)、辦公物業(yè)也紛紛升級。比如萬(wàn)科的星園、凱德的上元，世茂集團即將推出的高檔住宅品質(zhì)在北京絕對是一流的，而且這個(gè)區域離城市很近，很繁華、很便利，同時(shí)又是一個(gè)鬧中取靜的地方，居住感覺(jué)也應該是最好的。再比如辦公物業(yè)，像摩根斯坦尼大廈、未來(lái)的新聞中心以及奧林匹克中心區的商業(yè)規劃等，也應該都是北京最高檔的辦公物業(yè)?！本W運場(chǎng)館土地一級開(kāi)發(fā)指揮部的工作人員介紹，在北京奧林匹克公園中心區內，共計15個(gè)單體項目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬(wàn)平方米，規劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商業(yè)、寫(xiě)字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場(chǎng)館等。這些項目的規劃，再加上“鳥(niǎo)巢”、“水立方”等體育場(chǎng)館的建設，將升級亞運村的配套品質(zhì)。這些都將成就未來(lái)北京城市中心。

    　
    今天從北京地圖上看，城市重心已經(jīng)明顯偏移到北部。當奧運會(huì )所有基礎設施完成以后，當2008年奧運會(huì )舉辦以后，奧運村將不可避免地成為危坐中央的新北京中心.


    奧運商務(wù)漸成規模


    事實(shí)上，這樣的情形已然在發(fā)生，最近一段時(shí)間以來(lái)，尤其是雅典奧運期間，奧運區域的商務(wù)項目，無(wú)不呈現出走旺的趨勢。如位于北四環(huán)健翔橋的峻峰華亭是由華潤置地精心打造的華亭嘉園的二期，曾經(jīng)在申奧成功的第二天狂銷(xiāo)1億元創(chuàng )下奧運板塊商務(wù)項目銷(xiāo)售奇跡，峻峰華亭為純辦公空間，總建筑面積7.3萬(wàn)平方米，含ABCD四座。其中A座600平米一整層“企業(yè)總部”，均為無(wú)柱大開(kāi)間，結構拆合隨意自如，更含180度弧形大窗，整個(gè)亞奧區景色一覽無(wú)余，是為旗艦商務(wù)企業(yè)提供的頂級辦公空間。 與峻峰華亭不讓市場(chǎng)的是，位于朝陽(yáng)區大屯路，地處亞運商圈黃金地帶，同時(shí)毗鄰中科院科學(xué)園區、奧林匹克公園的西奧中心，這是當年熱銷(xiāo)項目風(fēng)林綠洲的三期，距規劃中的北京國際展覽體育中心僅一路之隔，具有無(wú)限的潛力和商機。雄偉壯觀(guān)的雙塔型建筑外觀(guān)設計建成后將成為奧運板塊商務(wù)旗艦項目，800平方米整層商務(wù)空間首付35萬(wàn)元即可入主。申奧成功，這里將成為京城又一大舉世矚目的現代化社區。目前，這兩個(gè)項目都將馬上引來(lái)封頂入住，是奧運商務(wù)項目中炙手可熱的代表。


    有關(guān)部門(mén)統計數據顯示，今年奧運區域內商務(wù)項目的增長(cháng)幅度達到20%，已有商務(wù)項目的出租率更是高達100%，這個(gè)額度甚至超過(guò)了CBD、中關(guān)村和金融街等老牌商務(wù)熱點(diǎn)區域。


    面對這一積極形勢，奧運區域內商務(wù)項目的開(kāi)發(fā)商更是表現出強烈的信心，據悉，到8月30日，奧運區域內著(zhù)名商務(wù)項目峻峰華亭的價(jià)格已經(jīng)上漲了3個(gè)點(diǎn)，其部分戶(hù)型的拍賣(mài)單價(jià)已經(jīng)達到17000元／平方米，直追CBD等核心商務(wù)區的頂級商務(wù)項目。與此同時(shí)，西奧中心等著(zhù)名商務(wù)項目的價(jià)格也呈現出不同程度的上漲趨勢，西奧中心的負責人告訴記者，他們有信心追上當年申奧成功后風(fēng)林綠洲10個(gè)點(diǎn)的升值奇跡。(注：西奧中心為風(fēng)林綠洲三期。)


    當然，目前，奧運區域還以處在初創(chuàng )期的中小公司居多，因為資金有限，這樣的公司無(wú)法租住東邊的高檔寫(xiě)字樓，又因為北城的供應量較大、交通相對方便，而且區域的形象也不錯，配套全面，所以多數選擇了北邊作為自己的根據地。


    但是，隨著(zhù)道路、交通等基礎設施的完善、環(huán)境的改善，尤其是市政配套設施的投資力度加大，商務(wù)為奧運區域打開(kāi)了新的廣闊的發(fā)展空間。而隨著(zhù)奧運區域逐漸成為北京的新中心，我們有理由相信，其商業(yè)氛圍將日益濃厚，在新中心里，遲早將形成自己的“CBD”。同時(shí)，商業(yè)中心的形成，商務(wù)氛圍的崛起，又將進(jìn)一步拉動(dòng)區域內的住宅需求，進(jìn)而拉動(dòng)區域內的住宅市場(chǎng)的發(fā)展，真正實(shí)現區域的長(cháng)遠發(fā)展，持續升值?！?
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