中國建筑金屬結構協(xié)會(huì )
建筑鋼結構分會(huì )主辦
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河北藁城駐珠海辦事處在珠海成立“珠海銀豐工貿發(fā)展公司”(下稱(chēng)銀豐公司)，從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并向藁城信用社借貸1.1億元拖垮信用社，此事經(jīng)南都披露后引起廣泛關(guān)注。記者連日調查發(fā)現，作為珠海曾經(jīng)最大的爛尾樓，這棟26層高，并一度頭頂“前山地標”殊榮的銀豐大廈荒廢至今。
據不完全統計，上世紀90年代因宏觀(guān)調控，房地產(chǎn)過(guò)熱遺留在珠海的爛尾樓超過(guò)百棟，總面積超過(guò)100萬(wàn)平米。這些爛尾樓很多分布在城市主干道乃至黃金地段，成為了城市的“傷疤”。近幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)回暖，大部分爛尾樓得以“咸魚(yú)翻生”，重新盤(pán)活，不過(guò)，仍有不少諸如銀豐大廈這樣的爛尾樓因涉及產(chǎn)權、債權債務(wù)錯綜復雜等原因，至今依然爛在繁華城區。
如何徹底解決城市爛尾樓，是擺在政府面前的一道難題。據珠海市城市更新管理辦公室的相關(guān)人士介紹，珠海市已經(jīng)委托市國土資源局制定關(guān)于爛尾樓處置的具體辦法，目前正在征求部門(mén)意見(jiàn)。
出生
全民南下炒房熱中誕生
1990年，沿海的房地產(chǎn)業(yè)剛興起不久便出現過(guò)熱的局面，以地皮為例，當時(shí)一塊一百平米的地皮，從政府手中花一萬(wàn)多塊錢(qián)拿到手，開(kāi)價(jià)十二三萬(wàn)，大把人排隊要買(mǎi)。很多內地的政府部門(mén)也不惜掏空財政，大舉從銀行借貸，通過(guò)在特區成立辦事處投資房地產(chǎn)，都想從中撈一筆。
家住前山的鐘先生一直都鬧不明白，銀豐大廈在這么好的位置，怎么會(huì )爛尾？爛尾了怎么至今都盤(pán)活不了？
“樓已經(jīng)基本上建好，就這么爛尾，而且爛在珠海最繁華交通要道的前山橋，實(shí)在太可惜了”，鐘先生說(shuō)。
工商登記資料顯示，1993年，河北藁城市政府駐珠海辦事處投資成立了珠海經(jīng)濟特區銀豐工貿發(fā)展公司，“投資額為500萬(wàn)元人民幣”。河北藁城市政府駐珠海辦事處公司是銀豐公司的全資投資人，公司一成立，即于當年選擇進(jìn)軍了熱火朝天的房地產(chǎn)業(yè)，在今天的前山立交橋東側動(dòng)工興建銀豐大廈。
有26層樓高的銀豐大廈一度頂著(zhù)“珠海前山地標”的頭銜極負盛名。鐘先生說(shuō)，銀豐大廈建立之初，整個(gè)前山最高的樓房也不過(guò)十幾層。但出人意料的是，在封頂并完成主體框架結構后，銀豐大廈卻因為種種原因爛尾了。
而在珠海幾名房地產(chǎn)業(yè)界人士眼中，由藁城市政府駐珠海辦事處投資開(kāi)發(fā)的銀豐大廈，從一開(kāi)始就是個(gè)錯誤。
“它在一個(gè)錯誤的時(shí)間，選擇了一個(gè)錯誤的行業(yè)”，珠海一名不愿具名的資深房地產(chǎn)人士表示，1990年，沿海的房地產(chǎn)業(yè)剛興起不久便出現過(guò)熱的局面，以地皮為例，當時(shí)一塊一百平米的地皮，從政府手中花一萬(wàn)多塊錢(qián)拿到手，開(kāi)價(jià)十二三萬(wàn)，大把人排隊要買(mǎi)，一塊地倒騰一次就上漲了十余倍。
在珠海從事建筑的建筑商王燕告訴南都記者，當時(shí)炒地皮、炒房都沒(méi)了理智，大家買(mǎi)地建房甚至懶得實(shí)地看一眼，直接從政府那里看一下規劃圖，在上面挑一塊地，然后第二天從銀行轉賬辦手續。不少人等買(mǎi)完了，才發(fā)現自己買(mǎi)的地還是一片大海，原來(lái)政府只是打算在那里填海造地，鬧出了不少笑話(huà)。而當時(shí)由于法規不完善，在暴利的驅使下，很多內地的政府部門(mén)也不惜掏空財政，大舉從銀行借貸，通過(guò)在特區成立辦事處投資房地產(chǎn)，都想從中撈一筆。
爛尾
中央調控資金鏈終斷裂
在樓市蕭條的大背景下，銀豐公司為了讓銀豐大廈能夠建起來(lái)，除了向自己的信用社借貸1.1個(gè)億，還對外大量借貸，欠下了不少外債，由于牽扯到很多債權、產(chǎn)權問(wèn)題，最終還是爛尾了。
1992年，鄧小平南巡，進(jìn)一步明確改革開(kāi)放的基調后，一度被視為商品經(jīng)濟代表的“商品房開(kāi)發(fā)”更是達到了巔峰。珠海西區房地產(chǎn)商賈永清也在此時(shí)加入了房地產(chǎn)業(yè)。他證實(shí)說(shuō)，改革開(kāi)放，幾乎全國的資金都涌入了廣東，而在1992年到1993年間，相當多的資金又都涌入了樓市，當時(shí)幾乎全民炒樓、炒房，企業(yè)就不用說(shuō)了。他老家湖南一所學(xué)校甚至將老師工資全部截留用來(lái)炒樓。不料1993年底，中央實(shí)行宏觀(guān)調控，樓市泡沫出現，很多房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，導致樓房爛尾，這所學(xué)校的老師工資也都打了水漂，“如果翻開(kāi)這幾年的報紙，你能看到很多因為南下廣東、海南炒房、炒地皮的人，把單位的錢(qián)都虧空的報道。”
賈永清介紹，1993年，當時(shí)公務(wù)員的平均工資才兩三百塊錢(qián)，而市區的樓房最高已經(jīng)賣(mài)到了兩千多一平米，但到了年底，當宏觀(guān)調控施行后，很多開(kāi)發(fā)商為回籠現金，只好降低房?jì)r(jià)，從兩千降到了六七百，甚至五百，但也沒(méi)多少人買(mǎi)房，樓盤(pán)就爛掉了。
當樓市泡沫襲來(lái)，藁城市政府駐珠海辦事處1993年剛開(kāi)發(fā)的銀豐大廈同樣陷入了資金緊張的困境。
但比起私人老板，有政府背景的珠海銀豐工貿公司此時(shí)的境遇要好得多。網(wǎng)上公開(kāi)資料顯示，騎虎難下的銀豐公司從1995年至1998年陸續從河北藁城信用社借貸了1.1個(gè)億。值得一提的是，當時(shí)銀豐公司的總經(jīng)理兼法人張國良此前分別擔任藁城市駐珠海辦事處主任、藁城信用社主任和藁城財政局副局長(cháng)。
據經(jīng)濟之聲《天天315》此前報道，在樓市蕭條的大背景下，銀豐公司為了讓銀豐大廈能夠建起來(lái)，除了向自己的信用社借貸，還對外大量借貸，欠下了不少外債，由于牽扯到很多債權、產(chǎn)權問(wèn)題，最終還是爛尾了。以至于銀豐公司現任總經(jīng)理王素軍早些時(shí)候在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，公司從成立起便沒(méi)怎么運作，因為“一開(kāi)始就投資失敗，資金無(wú)法收回”。
南都記者近日走訪(fǎng)銀豐大廈時(shí)看到，這里雜草叢生，垃圾成堆，還住著(zhù)不少住戶(hù)。大廈二樓一位40多歲的住戶(hù)告訴南都記者，這里約摸住了二十多人。他們從大廈周邊居民的家中接來(lái)電線(xiàn)和水管，并安裝了衛星接收裝置?？粗?zhù)空中凌亂接駁的電線(xiàn)，讓人忍不住捏了一把冷汗。
南都記者了解到，銀豐大廈一度是“珠海建造最早，最高的爛尾樓”，直到2004年，位于香洲區情侶路北堤、面朝大海、30多層高的“三海大廈”爛尾，這一頭銜才易主。
盤(pán)活
部分爛尾樓近年被盤(pán)活
南都記者綜合此前相關(guān)部門(mén)披露的數字統計，因1993年宏觀(guān)調控，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂導致?tīng)€尾的樓，在珠海超過(guò)了一百棟。而據珠海市住建局統計，截至2006年，珠海市區共有大大小小的爛尾樓50多棟，經(jīng)過(guò)近幾年的盤(pán)活，市區還有30多棟爛尾樓，其中大部分都處在城市黃金主干道。
銀豐大廈的爛尾絕非個(gè)案。南都記者綜合此前相關(guān)部門(mén)披露的數字統計，因1993年宏觀(guān)調控，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂導致?tīng)€尾的樓，在珠海超過(guò)了一百棟。
而這還只是保守估計，據珠海市住建局統計，截至2006年，珠海市區共有大大小小的爛尾樓50多棟，經(jīng)過(guò)近幾年的盤(pán)活，市區還有30多棟爛尾樓，其中大部分都處于城市黃金主干道。在珠海金灣區三灶鎮，因90年代房地產(chǎn)過(guò)熱遺留的爛尾樓數目更為驚人。三灶鎮一位此前參與閑置樓盤(pán)盤(pán)活的知情人證實(shí)，截至2006年底，經(jīng)過(guò)摸底，三灶鎮還有83萬(wàn)平方米的爛尾樓，差不多有一百棟。
上述爛尾樓中，除了銀豐大廈，很多都聲名顯赫，曾被許多珠海人視為驕傲，其中最具代表性的是上世紀90年代幾乎與銀豐大廈同時(shí)開(kāi)工的珠海乃至全國三大標志性建筑———號稱(chēng)中國最高的72層巨人大廈、60層的新世界貿易中心以及53層的金山時(shí)代廣場(chǎng)，這些項目一度受到媒體高度關(guān)注，也成為坊間津津樂(lè )道的話(huà)題，但諷刺的是，因為遭遇宏觀(guān)調控，樓市不景氣，1996年，三大建筑竟同時(shí)停工爛尾。
爛尾樓在城區扎堆，不僅有礙觀(guān)瞻，令浪漫珠海蒙羞，也常常成為三無(wú)、流浪人員聚集的場(chǎng)所，銀豐大廈、巨人大廈等諸多爛尾樓，如今都成為了廢品收購站和黑加工廠(chǎng)的窩點(diǎn)，滋生了嚴重的安全隱患。
據媒體2010年報道，一些人占用爛尾的珠海三海大廈做倉庫，未經(jīng)消防驗收便私自接駁電線(xiàn)，由于線(xiàn)路老化引起火災，整個(gè)三海大廈一樓被燒得一片狼藉。
不過(guò)，近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)的迅速回暖，城區土地供應的日趨緊張和可建設用地的減少，過(guò)去曾被視為包袱和垃圾的爛尾樓又迎來(lái)了轉機。
多名房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，房?jì)r(jià)幾年內漲了幾倍，市區現在寸土寸金，目前已經(jīng)很難拿到新的土地，爛尾樓雖然不干凈，債權債務(wù)相對復雜，但大多占據好地段，又都是商住用途，自然成為地產(chǎn)商重要的投資目標。據住建局證實(shí)，目前珠海30多棟爛尾樓中近幾年大多都找到新開(kāi)發(fā)商接手，被盤(pán)活或正在盤(pán)活。
難題
債權錯綜復雜無(wú)人敢接
三灶鎮此前盤(pán)活的爛尾樓南麗市場(chǎng)，由于債權債務(wù)錯綜復雜，盤(pán)活工作前后進(jìn)行了二十年，直到2009年才理清，很多投資者都沒(méi)有這個(gè)耐心和決心等這么久。
不過(guò)，銀豐大廈至今仍沒(méi)有任何起色。
對于銀豐大廈遲遲未能盤(pán)活的原因，南都記者此前曾數次實(shí)地探訪(fǎng)珠海銀豐工貿發(fā)展公司，但除了第一次撞見(jiàn)過(guò)公司現任總經(jīng)理王素軍外，此后都是大門(mén)緊鎖，不見(jiàn)人蹤。連日來(lái)，南都記者也多次撥打了王素軍的電話(huà)，但王素軍不愿接受采訪(fǎng)，“你們問(wèn)這些事干什么，我沒(méi)有什么好說(shuō)的”，隨即掛斷電話(huà)。
南都記者從側面了解到，過(guò)去的數年里，銀豐公司一直沒(méi)有放棄盤(pán)活銀豐大廈的努力。居住在銀豐大廈的多名住戶(hù)及多名常年在銀豐大廈外攬活的貨車(chē)司機均證實(shí)，這幾年，隔三岔五就見(jiàn)到有老板來(lái)看房，說(shuō)是考慮重新開(kāi)發(fā)這棟樓，但看完后都沒(méi)了下文。
“去年年初，收水電費的人還來(lái)通知我們住戶(hù)，限令我們在4月前搬出去，說(shuō)這里已經(jīng)被其他人買(mǎi)了下來(lái)，要重新開(kāi)發(fā)，但后來(lái)聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)的事又黃了”，住在銀豐大廈二樓一位50多歲的住戶(hù)說(shuō)。
事實(shí)上，爛尾樓由于牽涉到復雜的產(chǎn)權、債權和債務(wù)問(wèn)題，盤(pán)活的難易程度大相徑庭。據三灶鎮一名從事?tīng)€尾樓盤(pán)活的知情人介紹，有些樓盤(pán)債權債務(wù)相對少，盤(pán)活簡(jiǎn)單一些，有些則很復雜，需要花費太長(cháng)時(shí)間，投入也相當巨大，不少外來(lái)投資者都望而卻步。以當地此前盤(pán)活的爛尾樓南麗市場(chǎng)為例，由于債權債務(wù)錯綜復雜，盤(pán)活工作前后進(jìn)行了二十年，直到2009年才理清，很多投資者都沒(méi)有這個(gè)耐心和決心等這么久。
由于開(kāi)發(fā)商不愿正面回應，銀豐大廈未來(lái)的命運仍是一個(gè)謎。香洲區政府有關(guān)知情人表示，由于銀豐大廈是爛尾樓，債權、債務(wù)糾紛太復雜了，并未被列入當地的三舊改造項目，而類(lèi)似的爛尾樓要盤(pán)活，主要還是靠企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)手段，找到新的有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商接手，并理順原有的債權債務(wù)關(guān)系，否則改造和盤(pán)活無(wú)從談起。
珠海市住建局一名官員則表示，珠海爛尾樓多數在上世紀90年代動(dòng)工興建，多年過(guò)去，規劃、消防等方面的法律法規也發(fā)生了變化，過(guò)去的規劃設計也難以符合當前的市場(chǎng)需求，很多樓盤(pán)在成本、融資方面也有困難。
有業(yè)內人士表示，按照地理位置、區段，銀豐大廈建筑面積約為3.5萬(wàn)多平米，按現在一平米賣(mài)一萬(wàn)元計算，市值在3.5個(gè)多億，但這只是指樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)潛力，該樓盤(pán)雖然已經(jīng)建成二十多層，但由于爛尾，并未取得預售許可證，因此其市值無(wú)法兌現，目前只有土地價(jià)值，大約在8000萬(wàn)元左右。
出路
成立處理爛尾樓專(zhuān)門(mén)機構
為盤(pán)活爛尾樓，三灶鎮此前專(zhuān)門(mén)成立了相應機構———清理整頓閑置資產(chǎn)辦公室，主要充當“中介”的角色，不參與經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)是引進(jìn)開(kāi)發(fā)商接盤(pán)，幫忙提供政策服務(wù)，理清債權債務(wù)。目前，超過(guò)8成的爛尾樓起死回生，只剩下約十萬(wàn)平米的爛尾面積。
類(lèi)似銀豐大廈的“爛堅強”如何才能起死回生？
采訪(fǎng)中，業(yè)界人士紛紛呼吁，一方面，投資商投資要理智，不要盲目開(kāi)發(fā)，以免出現新的爛尾樓；另一方面，對于原來(lái)歷史已形成的爛尾樓，有關(guān)部門(mén)應當成立專(zhuān)門(mén)機構幫助開(kāi)發(fā)商協(xié)調處理債權債務(wù)關(guān)系。
類(lèi)似的呼吁已經(jīng)得到了政府層面的重視。為解決包括爛尾樓在內的城市建設問(wèn)題，珠海市去年7月專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)相應機構———珠海市城市更新管理辦公室，承擔主城區“三舊”改造和城市更新重任。
該機構一名工作人員近日在接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，珠海市政府高度重視爛尾樓的盤(pán)活和開(kāi)發(fā)，此前將一些爛尾樓納入了舊廠(chǎng)房的改造，有一些優(yōu)惠政策，但發(fā)現力度還不夠，前不久，市政府又委托珠海市國土局制定關(guān)于爛尾樓盤(pán)活的優(yōu)惠政策和辦法，目前該辦法正在征求部門(mén)意見(jiàn)。珠海市國土辦公室表示，由于辦法正在制定當中，具體細節尚不便對外透露。
南都記者綜合媒體已公開(kāi)的報道發(fā)現，早在2006年，珠海原建設局就已經(jīng)采取了“一樓一策”的方式，對爛尾樓盤(pán)活進(jìn)行分類(lèi)處置，比如對原設計規模較大、短期內無(wú)力全部建成的，允許其按現狀進(jìn)行裝修，對于已簽訂國有土地使用出讓權合同的爛尾樓項目，允許用地單位補交原本已用年限的土地使用權出讓金后，簽訂補充合同，重新約定出讓時(shí)間，以便照顧到每個(gè)爛尾樓的實(shí)際情況。這一政策也被延續至今。
有不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)界人士提議，政府還可出臺一些更具有針對性的盤(pán)活措施，比如對爛尾樓放開(kāi)“購房入戶(hù)”政策，這樣可以幫助新接手的開(kāi)發(fā)商減少歷史債權債務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險，同時(shí)增強爛尾樓盤(pán)的吸引力。
為了盤(pán)活爛尾樓，三灶鎮此前專(zhuān)門(mén)成立了相應機構———清理整頓閑置資產(chǎn)辦公室。該辦公室一名前工作人員介紹，該辦公室在爛尾樓盤(pán)活中主要充當“中介”的角色，不參與經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)是引進(jìn)開(kāi)發(fā)商接盤(pán)，幫忙提供政策服務(wù)，理清債權債務(wù)。有些時(shí)候，政府甚至可以暫時(shí)吃點(diǎn)虧，比如該鎮此前牽線(xiàn)搭橋引來(lái)了一批投資商，但由于價(jià)格低于原業(yè)主的要求，雙方始終談不攏。在這種情況下，當地決定中間差價(jià)由財政來(lái)負擔，最終促成了這筆合作，一下子使得40棟爛尾樓裝修成工業(yè)廠(chǎng)房和工人宿舍。
南都記者獲悉，成立清理整頓閑置資產(chǎn)辦公室后，三灶鎮盤(pán)活爛尾樓的速度和效率大大提高，目前，超過(guò)8成的爛尾樓已經(jīng)起死回生，只剩下約十萬(wàn)平米的爛尾面積。
盤(pán)活案例
資本大鱷投資5.6億元清理債務(wù)
近年來(lái)，市區不少爛尾樓被陸續改造變身成為了新樓盤(pán)，其中包括中珠水晶堡、山海一品、恒天國際大廈、恒裕尚都商業(yè)廣場(chǎng)等。其中，對爛尾樓“天上人間”的盤(pán)活無(wú)疑堪稱(chēng)珠海爛尾樓盤(pán)活的經(jīng)典案例。但盤(pán)活中也有一波三折，最終仍然失敗的案例。
“天上人間”政府牽線(xiàn)引入開(kāi)發(fā)商
“天上人間”位于珠海隧道北的迎賓北路，占地21萬(wàn)平方米，因定位“富豪社區”，遂取名“天上人間”。但該項目1998年8月開(kāi)工兩年后就因資金斷鏈，被迫停工，加入爛尾樓的行列。2004年，隨著(zhù)房地產(chǎn)回暖，萬(wàn)科、和黃、IPC英格仕等知名開(kāi)發(fā)商都曾覬覦該項目，并大費周折，但權屬關(guān)系太復雜，債務(wù)纏身，最終都沒(méi)法拿下來(lái)。
為了徹底啃掉這塊“硬骨頭”，2006年底，在市政府有關(guān)部門(mén)的牽頭下，珠海本土地產(chǎn)大鱷華發(fā)集團開(kāi)始介入托管開(kāi)發(fā)商———檸湖公司，專(zhuān)門(mén)處理債務(wù)清理工作，分別與部分債權人簽訂和解協(xié)議，并投入上億元代替檸湖公司向部分債僅人償還了相當數額債務(wù)，最終歷時(shí)一年多，直至2008年才理清了“天上人間”的權屬關(guān)系。
2008年6月16日下午，爛尾8年的“天上人間”舉行公開(kāi)競拍，最終被華發(fā)以16.2億元的總價(jià)拿下，迎來(lái)了“浴火重生”。
金山時(shí)代廣場(chǎng)爛尾20年后終于復活
在爛尾20年后，曾淪為笑柄的金山時(shí)代廣場(chǎng)也于去年8月宣布“復活”。
其盤(pán)活的秘訣同樣在于引入了新的資本大鱷，理清了原來(lái)的錯綜復雜的債權債務(wù)關(guān)系。接手的華融資產(chǎn)管理公司深圳辦事處副總經(jīng)理任擁軍坦言，該公司投資5.6億元左右，專(zhuān)門(mén)用于清理該項目的債權債務(wù)關(guān)系，目前問(wèn)題基本上已經(jīng)全部解決，大廈將建51層，其中負1層到地面的6層為商業(yè)零售，7層至21層為五星級酒店，22層至50層為酒店式公寓，51層是會(huì )所。
三海大廈三次重復查封八年“抗戰”
位于珠海香洲情侶路北堤、面朝大海的三海大廈被譽(yù)為“珠海最漂亮爛尾樓”，由于其包括金海樓、銀海樓、碧海樓三棟樓，并互為犄角，也被珠海人形象地稱(chēng)為“珠海三炷香”。
2004年，因為涉嫌挪用公款、非法吸儲，大廈開(kāi)發(fā)商———東北金城總經(jīng)理戴振鐸被捕入獄，三海大廈從此成為爛尾樓。
之后，珠海市法院等機構便開(kāi)始了盤(pán)活工作，先后對三海大廈1.8萬(wàn)平方米土地、720余套住宅及六層裙樓進(jìn)行了以物抵債、拍賣(mài)等方式處理，以理清債權債務(wù)，引起外來(lái)資本重新開(kāi)發(fā)，不過(guò)，因眾多債權人訴求不同，且各自為政，使得三海大廈部分物業(yè)出現了同一資產(chǎn)兩個(gè)債權人三次重復查封的怪現象，以致將三海大廈長(cháng)達八年的盤(pán)活工作最終拖入困局。
猜想
樓市會(huì )重蹈覆轍嗎？
隨著(zhù)近幾年中國樓市的持續暴漲，越來(lái)越多的專(zhuān)家發(fā)出警告，擔心樓市出現泡沫，重蹈1993年的覆轍。
今天的樓市跟1993年有多相似？會(huì )重蹈覆轍嗎？
景澤國際(珠海)有限公司董事總經(jīng)理唐鐵軍表示，現在的情況與90年代初期出現的房地產(chǎn)泡沫根本不具可比性。90年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛興起，法律法規和配套政策都很不完善，當時(shí)人們買(mǎi)一塊地，搞一個(gè)規劃圖紙，還沒(méi)建就可以開(kāi)始賣(mài)房，市場(chǎng)非?；靵y，而當時(shí)國家又開(kāi)始取消國企事業(yè)單位的福利房，又沒(méi)有開(kāi)發(fā)廉住房、公租房等其它房源，導致房源品種只有商品房一種，更起到了推波助瀾的作用。因此當國家1993年底實(shí)行宏觀(guān)調控，銀行不再貸款，房地產(chǎn)泡沫就出現了。
唐鐵軍說(shuō)，如今，要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)首先得交清地價(jià)款，而且如果閑置兩年，政府還要收回，房子要建好取得預售許可證才能銷(xiāo)售，因此現在只有有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才能進(jìn)入房地產(chǎn)。
賈永清認為最關(guān)鍵的是，十幾年前，當時(shí)雖然有很多人炒房，但由于剛改革開(kāi)放不久，每個(gè)人的口袋都沒(méi)多少錢(qián)，開(kāi)發(fā)房子的錢(qián)都來(lái)自于銀行貸款，因此到了1993年底，當中央宏觀(guān)調控，銀行不再貸款，開(kāi)發(fā)商一下子就沒(méi)了錢(qián)，于是死掉了一大批。
“現在不同了，很多開(kāi)發(fā)商的資金還是很充裕的，對銀行的依賴(lài)不再像以前那么大”，賈永清說(shuō)，近幾年，中央也多次調控樓市，并緊縮銀根，但房?jì)r(jià)還在漲，這是因為開(kāi)發(fā)商的承受能力比當年大大提高了。
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