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童悅仲：住宅產(chǎn)業(yè)化常見(jiàn)觀(guān)念辨析

作者：建筑鋼結構網(wǎng)    
時(shí)間：2014-08-12 16:28:33 [收藏]
童悅仲：周江處長(cháng)說(shuō)，房地產(chǎn)今后發(fā)展的趨勢一個(gè)是要金融化，一個(gè)是要產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)是要服務(wù)化。我現在就講一下產(chǎn)業(yè)化。題目是住宅產(chǎn)業(yè)化常見(jiàn)
    關(guān)鍵詞： 住宅 觀(guān)念 常見(jiàn)

        童悅仲：周江處長(cháng)說(shuō)，房地產(chǎn)今后發(fā)展的趨勢一個(gè)是要金融化，一個(gè)是要產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)是要服務(wù)化。我現在就講一下產(chǎn)業(yè)化。題目是“住宅產(chǎn)業(yè)化常見(jiàn)觀(guān)點(diǎn)思辨”。

        現在行業(yè)內部流行一些說(shuō)法，我發(fā)表一下我的看法。第一個(gè)觀(guān)點(diǎn)是，現在很多行業(yè)內還有好多地方政府都把住宅產(chǎn)業(yè)化等于PC化，就是預制混凝土，住宅產(chǎn)業(yè)化就等于了主體結構的產(chǎn)業(yè)化，主體結構的產(chǎn)業(yè)化又等于主體結構的預制裝配化，主體結構的預制裝配又等于裝配式混凝土結構，這個(gè)說(shuō)法對不對呢？我是不同意的。住宅產(chǎn)業(yè)化在第一個(gè)層次，不能夠等于主體結構的產(chǎn)業(yè)化，主體結構當然很重要，但是在一個(gè)建筑工程當中，一個(gè)單位工程一共按國家規范是分為九個(gè)分部工程，主體結構只是其中一個(gè)。這九個(gè)分部工程包括地基與基礎工程、主體工程、裝飾裝修工程、屋面工程、管道工程、通風(fēng)和空調工程、電器工程、智能化工程、電梯工程。主體結構只是其中一個(gè)分部，所以把住宅產(chǎn)業(yè)化跟主體結構產(chǎn)業(yè)化劃等號是不全面的。這九個(gè)分步都有產(chǎn)業(yè)化的問(wèn)題，尤其是裝飾裝修，產(chǎn)業(yè)化內容是非常豐富的。

        把主體結構的產(chǎn)業(yè)化等同于主體結構的預制裝配化，對不對呢？也是不全面的。主體結構的產(chǎn)業(yè)化除了預制裝配是一種形式，但是現澆不能排除在外，包括泵送混凝土技術(shù)，新型的鋼模和腳手架技術(shù)，還有鋼筋預制加工技術(shù)等等。主體結構預制裝配化，還有鋼結構、木結構等其他結構形式，也同樣是符合產(chǎn)業(yè)化的要求的。所以第一個(gè)觀(guān)點(diǎn)我是不同意的。

        第二個(gè)觀(guān)點(diǎn)，“產(chǎn)業(yè)化住宅的成本必定高于常規住宅”，搞產(chǎn)業(yè)化一定要貴。有人是這么說(shuō)的。我們來(lái)看看汽車(chē)產(chǎn)業(yè)化程度是非常高的，還有養雞等養殖業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)化的方式。為什么汽車(chē)生產(chǎn)要在那么大的生產(chǎn)線(xiàn)上來(lái)制造，養雞一個(gè)農戶(hù)要養上萬(wàn)只雞，也是產(chǎn)業(yè)化的，主要是為了降低成本。所以各行各業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目的基本都是相同的，其中很重要的一個(gè)目的就是要降低成本，所以我們建筑行業(yè)、建筑業(yè)、住宅業(yè)，同樣搞產(chǎn)業(yè)化的目的也是要降低成本。包括樓梯裝備等等。

        現在為什么有些企業(yè)說(shuō)我搞產(chǎn)業(yè)化成本太高，吃不消了，要政府給補貼。為什么有這種要求呢？主要是我們沒(méi)有形成規模，當住宅產(chǎn)業(yè)化達到一定規模，它的成本肯定是要降下來(lái)的，包括汽車(chē)制造，汽車(chē)制造在30年以前，我們國家當時(shí)年產(chǎn)汽車(chē)15萬(wàn)輛，當時(shí)美國有兩大汽車(chē)公司，通用汽車(chē)公司和福特汽車(chē)公司，每一個(gè)工廠(chǎng)每年的產(chǎn)量是500萬(wàn)輛。日本當時(shí)有三家大的汽車(chē)制造企業(yè)，每一家是300萬(wàn)輛，我們中國全國只有15萬(wàn)輛。但是我們全國一共有多少家汽車(chē)制造廠(chǎng)呢？當時(shí)有六千家，在全世界我們是工廠(chǎng)數量最多，但產(chǎn)量很低很低，有很多工廠(chǎng)一年就生產(chǎn)幾十輛汽車(chē)，不到一百輛。當時(shí)我們國家產(chǎn)量最大的汽車(chē)廠(chǎng)是長(cháng)春第一汽車(chē)制造廠(chǎng)，一年生產(chǎn)五萬(wàn)輛汽車(chē)，它的職工是15萬(wàn)人。這15萬(wàn)職工一年生產(chǎn)五萬(wàn)輛汽車(chē)，平均三個(gè)人一年生產(chǎn)一輛車(chē)。到現在為止，國外的汽車(chē)依然比我們便宜，為什么呢？它的產(chǎn)業(yè)化程度高，雖然我們現在有了很大進(jìn)步，我們去年生產(chǎn)了兩千萬(wàn)輛車(chē)，但是還是比較分散，在30年以前，國外的同行就測算出來(lái)，如果一個(gè)汽車(chē)制造廠(chǎng)，一年產(chǎn)量低于30萬(wàn)輛，在國際上是沒(méi)有競爭能力的，規模沒(méi)有上去。住宅產(chǎn)業(yè)化也是同樣，一旦規模上去之后，它的成本必然會(huì )降下來(lái)，價(jià)格也會(huì )下來(lái)。

        第三個(gè)觀(guān)點(diǎn)，住宅的生產(chǎn)方式多年來(lái)沒(méi)有進(jìn)步，在座的各位都很年輕，有些是媒體的，有些是企業(yè)的，經(jīng)常有媒體記者問(wèn)我，為什么住宅產(chǎn)業(yè)化中國已經(jīng)搞了十幾年、二十年了，一直進(jìn)展很緩慢，是什么原因？我回答，多年來(lái)的進(jìn)展跟大家的預期是有差距的，但不能說(shuō)沒(méi)有進(jìn)步，進(jìn)步還是很大的。比如我剛才提到的我們的混凝土在十幾年、二十年以前，絕大多數城市的混凝土都是把沙子、石子、水泥運到工地，在現場(chǎng)進(jìn)行攪拌，然后工人推出到樓上去澆鑄?，F在都是商品混凝土，有泵送混凝土，這就是很大的改進(jìn)，在產(chǎn)業(yè)化方面有了很大進(jìn)步。另外，廚房設施、成套的廚具等等，以前都是在現場(chǎng)由工人來(lái)做，而現在都是成套的，還有木門(mén)、木地板，都跟以前有很大差別。在二三十年以前，一個(gè)門(mén)要運到現場(chǎng)并且安裝完成，需要經(jīng)過(guò)幾十道工序。而現在的門(mén)已經(jīng)做好了，運到現場(chǎng)很快就裝好了，這就是產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)步。所以看不到住宅生產(chǎn)方式這些年的變化，認為沒(méi)有進(jìn)步，這種說(shuō)法也是站不住腳的。

        第四個(gè)觀(guān)點(diǎn)，我們的很多主管部門(mén)、政府，也是認為我國的建筑業(yè)需要用市場(chǎng)壁壘來(lái)保護，我們建筑行業(yè)職工很多，號稱(chēng)有四千萬(wàn)人在建筑業(yè)工作。我們是不鼓勵、不允許甚至有意識的阻擋境外的施工企業(yè)到中國來(lái)，進(jìn)入中國市場(chǎng)。如果他們進(jìn)來(lái)以后，我們的這些企業(yè)可能就要破產(chǎn)，我們的很多工人就要下崗，造成社會(huì )問(wèn)題。所以一直以來(lái)，我們建立市場(chǎng)壁壘，不允許境外的施工企業(yè)到中國大陸來(lái)施工。在1994年，20年以前，以我們當時(shí)的部長(cháng)侯杰的名義，發(fā)布了一個(gè)文件，叫做在中國大陸承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法，這個(gè)文件因為是部長(cháng)令發(fā)布的，就變成我們中國法律的一部分，在法律的層級上屬于第四層級，屬于部門(mén)規章。如果違反它，就等于是犯法。這是1994年頒布的，到1996年6月份又出臺一個(gè)文件，叫做在中國境內承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法實(shí)施細則。這個(gè)實(shí)施細則就非常明確的表達了一個(gè)我們市場(chǎng)壁壘構筑的方式，規定了四種情況，只有四種情況境外的施工企業(yè)才可以在中國大陸承包工程。

        哪四種情況呢？第一種情況是外商投資的或者是外國政府、其他團體贈與的項目。第二種情況是采用境外資金，包括世界銀行貸款，這樣的項目要按照世界銀行的規則，要面向全球施工企業(yè)進(jìn)行招標，因為要用人家的錢(qián)，就必須用人家的辦法，如果境外施工企業(yè)中標了，允許進(jìn)入中國境內。第三種情況是由中外合資企業(yè)投資的項目，但是這個(gè)項目的技術(shù)復雜程度中國本地的施工企業(yè)是沒(méi)有能力承包的，不掌握這個(gè)技術(shù)的，不會(huì )干，這個(gè)情況下允許境外的施工企業(yè)來(lái)承包。第四種情況是我們中方自己投資的項目，中國企業(yè)或者中國政府投資的項目，同樣的我們不具備這個(gè)技術(shù)，中國的施工企業(yè)干不了，這種情況允許外國施工企業(yè)進(jìn)來(lái)，但是有一個(gè)先決條件，一定要跟中國的施工企業(yè)合資成立一個(gè)公司來(lái)承接這個(gè)工程，這個(gè)工程完成以后，中國的企業(yè)可以學(xué)到到底是怎么做的，原來(lái)不掌握這個(gè)技術(shù)，有可能通過(guò)這個(gè)工程下來(lái)以后，掌握了這個(gè)技術(shù)。

        到了本世紀初，我們在加入WTO的時(shí)候，進(jìn)行談判，WTO是世界貿易組織，原則是貿易和服務(wù)的自由化，是主張開(kāi)放，所有的市場(chǎng)要開(kāi)放，消除壁壘，但是我們在談判當中提出來(lái)，建筑業(yè)是個(gè)特例，中國人口眾多，勞動(dòng)力也眾多，所以希望WTO開(kāi)個(gè)口子，允許我們進(jìn)行保護，境外的施工企業(yè)不要進(jìn)中國大陸。外國人也同意了。所以到今天為止，我們仍然堅持著(zhù)這四種情況，基本上是拒絕了外國施工企業(yè)進(jìn)入中國大陸。這樣我們國內的施工企業(yè)是得到了保護，免受了沖擊，可是我們也在一定程度上保護了落后，這是我們住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展比較慢的非常重要的原因。

        我舉一個(gè)例子。有兩種觀(guān)點(diǎn)，一種是為了保護行業(yè)，必須設置壁壘。還有一個(gè)是壁壘會(huì )限制競爭，阻礙行業(yè)的進(jìn)步。這兩種想法一直是在碰撞，但是目前我們堅持還是要設置壁壘，沒(méi)有拆除。我舉一個(gè)云南的魯布革水電站的例子，這個(gè)水電站是在80年代初期建立的。80年代初我們國家資金很緊張，要建這個(gè)水電站，資金不夠，就申請了世界銀行貸款，是我們國家在工程建設方面第一次申請世界銀行貸款。既然要申請世界銀行貸款，就要按照世界銀行規則，面向全球來(lái)招投標。當時(shí)全球有32個(gè)國家的施工企業(yè)來(lái)參加投標，幾乎所有的發(fā)達國家，包括美國、日本、德國、英國、法國、意大利等全都有建筑公司來(lái)投標，我們國家也有30個(gè)建筑公司參加投標，當時(shí)我們對招投標還不太會(huì )，我們又分別跟一個(gè)外國企業(yè)合作，一起聯(lián)名來(lái)投保。最后是日本的大成建設公司中標，但是中標價(jià)報價(jià)只是標底的53%，幾乎低了一半。我們中國人當時(shí)沒(méi)有中標，心里很難受。而且世界銀行的招投標規則里還有這么一條，在哪個(gè)國家的工程，本國的建設公司投標要給予適當照顧，當你的報價(jià)不高于別人的7.5%的時(shí)候可以你優(yōu)先中標。即使這樣，我們的報價(jià)也遠遠高于大成建設，當然最高的當時(shí)是法國，他們的報價(jià)是日本大成建設的兩倍，當然沒(méi)有中標。我們很傷心，我們覺(jué)得這次要看日本人的笑話(huà)，日本人肯定算錯賬了，雖然他們中標了，但是他們肯定要賠。結果開(kāi)工了，開(kāi)工的時(shí)候日本人承包的是1/3，廠(chǎng)房還是由中國人建設，用中國的資金，攔河壩也是中國人建設，日本人只是承攬了飲水系統，水電站的飲水系統是三大部分之一，技術(shù)難度很大，主要是要把山打穿，要建造一條9.38公里長(cháng)的飲水隧洞，隧洞直徑是8.8米。

        開(kāi)工的時(shí)候日方大成建設只派了30個(gè)人，而且這30個(gè)人都是技術(shù)人員，有幾個(gè)是管理人員。來(lái)了以后按照跟中國的協(xié)議，人家從咱們中國的水電部14局招聘了將近500名職工，有老工人，有基層的技術(shù)人員。當時(shí)日本給招聘的工人每個(gè)人每月的工資是500塊，80年代初期，在我們國有企業(yè)，一個(gè)月一般的工人是幾十塊錢(qián)，工資最高的一個(gè)月可以拿到110塊錢(qián)，所以給工人一下子一個(gè)月500塊錢(qián)，當時(shí)覺(jué)得是天文數字，工人們激動(dòng)得不得了。同時(shí)大成建設又招聘了當地的一些少數民族，這些人是文盲，沒(méi)有上過(guò)學(xué)，連漢語(yǔ)都不會(huì )講，只會(huì )講少數民族語(yǔ)言，簡(jiǎn)單的漢語(yǔ)還是知道一點(diǎn)的。日本人給他們也是一個(gè)月工資500塊，這些人過(guò)去是賺不到錢(qián)的，從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)給工資，所以讓他們干活高興得不得了。日本人采購了很多推土機，教這些山民開(kāi)推土機，雖然沒(méi)有文化，但是推土機很簡(jiǎn)單，教了兩天就可以了。其他沒(méi)有被聘用的中國工人都非常羨慕。

        這個(gè)飲水隧洞是8.8米的直徑，將近10公里長(cháng)，打洞的時(shí)候，前面有挖掘機，載重汽車(chē)要開(kāi)進(jìn)去，把土裝上以后再運出來(lái)。但是車(chē)在里面調不了頭，我們的設計當時(shí)為了考慮車(chē)在里面調頭，把整個(gè)9.38公里長(cháng)的隧洞分成了39段，其中有38個(gè)地方給它擴大，目的就是為了讓車(chē)能夠回轉調頭往回開(kāi)。增加了38個(gè)部位要擴大，增加土方量五萬(wàn)立方，多挖五萬(wàn)立方土還要運出去，將來(lái)都要運回來(lái)回填進(jìn)去。

        后來(lái)開(kāi)工以后，發(fā)現日本人把它修改了，不再擴大38個(gè)部位，日本人用金屬做了一個(gè)轉盤(pán)，汽車(chē)開(kāi)進(jìn)去以后，開(kāi)到盤(pán)子上，一轉頭就掉過(guò)來(lái)了，把土裝上以后就開(kāi)走了。省了挖五萬(wàn)立方米，還要運，兩次運輸，還有填埋。他們采用了非常多的革新手段，我們當時(shí)非常開(kāi)眼。

        一共是900多天的工期，最后人家提前了四個(gè)多月順利完成任務(wù)，保質(zhì)保量，掙完錢(qián)30個(gè)人回去了，他們用的都是中國的設備，用的我們的人員，用的我們的老百姓，他們就出管理人員。最后不但沒(méi)有賠錢(qián)，還賺了很多錢(qián)。當時(shí)這個(gè)事情對我們沖擊非常大，人民日報頭版頭條都刊登了，當時(shí)如果有興趣去翻翻報紙還可以看到，在網(wǎng)上也可以查到魯布革的經(jīng)驗。國外的建筑業(yè)在管理和技術(shù)上有很多是我們想不到的，而且比我們先進(jìn)很多。

        最后一個(gè)例子。我國高檔住宅的品質(zhì)已近乎完美?，F在有些人覺(jué)得我們的小區搞得很不錯，跟國外的水平相比已經(jīng)沒(méi)有太大差別了。這個(gè)觀(guān)點(diǎn)我覺(jué)得也不對。跟國外的相比，我們還有很多地方需要努力，還有很大的差距。一個(gè)是綠色，一個(gè)是智慧，一個(gè)是長(cháng)壽。

        現在我們的房子越蓋越高，開(kāi)發(fā)商過(guò)去對比較低的房子是有興趣要改造，拆了低了蓋高的，通過(guò)提高容積率，通過(guò)改變土地使用性質(zhì)，有盈利的空間。各地政府也很愿意讓他們改造，改造以后舊城市變新了，也是一種政績(jì)。但是現在我們很多小城市都把房子蓋到30多層，這種房子今后就沒(méi)有盈利的空間了，靠市場(chǎng)的力量是沒(méi)有人會(huì )改造的。我們現在的房子主體結構的設計使用年限按照50年來(lái)設計，50年以后要根據使用情況重新確定它的合理使用年限。但是這個(gè)房子肯定不可能永遠使用下去，早晚有一天是要拆的?？墒俏覀儸F在按照50年來(lái)設計，有點(diǎn)短，因此我們中國房地產(chǎn)研究會(huì )、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )就提出來(lái)要建造百年住宅，因為這么高的房子，產(chǎn)權分到各戶(hù)手里，將來(lái)要想再改造，一個(gè)是將來(lái)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有興趣，因為掙不到錢(qián)，想協(xié)調這么多用戶(hù)的意見(jiàn)也很難辦，所以現在很重要的一條就是想辦法提高我們的建筑使用壽命，我們主張把建筑物的主體使用年限要延長(cháng)，延長(cháng)到百年?，F在的投資根據我們房?jì)r(jià)來(lái)比，是微不足道的，因此我們提出百年建筑的概念，要長(cháng)壽化。

        還有一個(gè)是適老化，我們所有的住宅都應該做適老化的設計，包括室內的無(wú)障礙設施和小區的適老化的服務(wù)設施，包括托老所、老年人日間照料中心、老年人活動(dòng)中心、老年大學(xué)等等?，F在的樓盤(pán)都能做到綠色、指揮、長(cháng)壽、適老，都做得很好的現在還很少很少，我們住宅的品質(zhì)還有很大的提升空間。

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