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深圳及香港住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)踐與思考

作者：鋼結構網(wǎng)    
時(shí)間：2014-12-24 09:22:47 [收藏]
幾十年來(lái)，我國住宅產(chǎn)業(yè)化走過(guò)了不平凡的道路。特別是1999年國辦發(fā)72號文發(fā)布以來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)化迎來(lái)了新的發(fā)展機遇。住宅產(chǎn)業(yè)化幾代從業(yè)人員付出了艱苦努力，積累了豐富的經(jīng)驗，也經(jīng)歷了許多坎坷與挫折。大家高興地看到，隨著(zhù)“十二五”的開(kāi)局，黨中央倡導的科學(xué)發(fā)展觀(guān)貫徹落實(shí)，節能減排、
    關(guān)鍵詞：香港 深圳 住宅
    幾十年來(lái)，我國住宅產(chǎn)業(yè)化走過(guò)了不平凡的道路。特別是1999年國辦發(fā)72號文發(fā)布以來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)化迎來(lái)了新的發(fā)展機遇。住宅產(chǎn)業(yè)化幾代從業(yè)人員付出了艱苦努力，積累了豐富的經(jīng)驗，也經(jīng)歷了許多坎坷與挫折。大家高興地看到，隨著(zhù)“十二五”的開(kāi)局，黨中央倡導的科學(xué)發(fā)展觀(guān)貫徹落實(shí)，節能減排、綠色低碳發(fā)展日益成為全社會(huì )的共識，住宅產(chǎn)業(yè)化的春天終于到來(lái)了。
        在住宅產(chǎn)業(yè)化事業(yè)即將迎來(lái)大發(fā)展的時(shí)刻，迫切需要住宅產(chǎn)業(yè)化的頂層設計，其中對住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式的研究值得引起高度重視。以往，對住宅產(chǎn)業(yè)化的日本發(fā)展模式研究比較全面，對歐美住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式也有較為深入的研究。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化是一項十分宏大的系統，涉及建設及住宅領(lǐng)域生產(chǎn)方式的根本變革，影響十分深遠。在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)踐中，我國也逐步呈現了自己的獨特的發(fā)展模式雛形，按地域劃分有北京模式、上海模式、沈陽(yáng)模式等，按企業(yè)劃分有萬(wàn)科模式、長(cháng)沙遠大模式、黑龍江宇輝模式、中南建設模式、杭蕭鋼構模式、合肥西偉德模式、上海城建模式等。各地及各企業(yè)需根據各自的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)配套、技術(shù)水平、工人素質(zhì)、施工工藝等選擇適合自己的發(fā)展模式，其中最重要的是在確保安全的前提下，特別關(guān)注經(jīng)濟性和施工簡(jiǎn)易性指標。
        一、住宅產(chǎn)業(yè)化的核心
       近年來(lái)，建設部原副部長(cháng)、全國政協(xié)常委、環(huán)資委副主任劉志峰多次指出，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，核心是實(shí)現住宅設計的標準化、部品部件生產(chǎn)的工廠(chǎng)化、現場(chǎng)施工的裝配化和土建裝修的一體化。
    劉部長(cháng)還進(jìn)一步指出：住宅設計的標準化，要建立一系列的技術(shù)標準，尤其是作為標準基礎的計量標準、設計標準、制造標準、質(zhì)量檢驗標準、測試標準等；還要做到標準統一化：即對行業(yè)內現有標準的整合、統一。標準化是產(chǎn)業(yè)化的基礎，而統一模數又是實(shí)施標準化的基礎。統一模數制，可以使不同的建筑物及各部分構件的尺寸統一協(xié)調，具有通用性和互換性，可以加快設計速度、提高施工效率、降低造價(jià)。部品部件生產(chǎn)的工廠(chǎng)化，關(guān)鍵是要研究解決住宅部品部件間的模數協(xié)調，促進(jìn)住宅部品部件的通用性和可替換性。施工現場(chǎng)的裝配化，是要建立裝配式住宅通用體系：1、建立工業(yè)化住宅結構體系，即住宅主體結構實(shí)現工廠(chǎng)化生產(chǎn)，達到施工現場(chǎng)拼裝的要求，做到結構體系完善。2、建立住宅部品體系，即以外圍護、內裝修、廚衛、設備、智能化等部品為重點(diǎn)，促進(jìn)住宅部品向模數化、標準化、通用化、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。土建裝修一體化，是要將住宅裝修與土建安裝進(jìn)行一體化設計、一體化施工。
         總之，住宅產(chǎn)業(yè)化的核心是住宅生產(chǎn)方式的工業(yè)化，而工業(yè)化的核心又是結構體系的工業(yè)化。眾所周知，占建筑生產(chǎn)活動(dòng)70%的工作量是房屋的結構主體，如果對建筑結構主體的生產(chǎn)方式仍然采用傳統方法，就難以形成新的產(chǎn)業(yè)鏈，也就不能稱(chēng)為“住宅產(chǎn)業(yè)化”，這里所說(shuō)的“結構體系”是指包括設計、生產(chǎn)、施工的成套技術(shù)，并不單指結構本身。
        目前，與新技術(shù)配套的技術(shù)標準制定相對滯后，是制約住宅產(chǎn)業(yè)化的重要因素。一些具體的產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，如預制裝配技術(shù)，在國外已經(jīng)發(fā)展了幾十年，已經(jīng)非常成熟和完善。關(guān)鍵問(wèn)題是我國住宅結構體系與國外有很大區別，引進(jìn)的大部分是單項技術(shù)，與國內現行的技術(shù)標準、規范不兼容，在設計、施工、驗收時(shí)無(wú)規范、標準可依。
         國外主要住宅結構體系與我國差異較大：歐美日等發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平較高，但存在不同結構體系，且差異很大。歐洲以多層預制混凝土結構體系為主；美國以“鋼結構+預制外墻掛板”的高層結構體系為主；日本普通住宅以“輕鋼結構和木結構別墅”為主，城市住宅以“鋼結構或預制框架+預制外墻掛板”體系為主。新加坡、香港住宅多為高層混凝土建筑，特別是保障性住房(組屋、公屋、居屋等)多采用預制剪力墻結構體系
        我國改革開(kāi)放30年，住宅建設取得舉世矚目的成就。我國人多地少的基本國情，決定了保障性住房只能以高層建筑為主。例如目前深圳市主管部門(mén)已出臺規定，保障性住房容積率原則定在3.5，因此保障性住房基本上會(huì )以30層左右的高層住宅為主?？焖?、簡(jiǎn)單、經(jīng)濟實(shí)用的現澆鋼筋混凝上結構，特別是剪力墻結構在我國住宅建設中發(fā)揮了重要作用。
        我國的住宅產(chǎn)業(yè)化模式無(wú)法照搬國外現成模式。以保障性住房為主，在高層住宅的剪力墻結構的裝配化將成為主流技術(shù)；同時(shí)應堅持預制與現澆有機結合的裝配整體式的技術(shù)路線(xiàn)。
    住宅產(chǎn)業(yè)化涉及生產(chǎn)方式的深刻變革，是集技術(shù)創(chuàng )新、管理創(chuàng )新、制度創(chuàng )新“三位一體”的集成創(chuàng )新。筆者在實(shí)際工作中，有機會(huì )多次學(xué)習了香港住宅產(chǎn)業(yè)化的許多先進(jìn)經(jīng)驗，在此愿意與大家分享對住宅產(chǎn)業(yè)化香港模式的體會(huì )。
        二、住宅產(chǎn)業(yè)化的香港模式
        香港總面積約1100平方公里，人口約710萬(wàn)。香港的房屋分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是商品房，另一類(lèi)是政府興建或資助的公共住房，公共住房又分為居屋(用于出售)和公屋(用于出租，類(lèi)似內地公共租賃房)兩種。目前，香港擁有居屋約42萬(wàn)套(居住125萬(wàn)人)，公屋約72萬(wàn)套(居住213萬(wàn)人)。居住在公共房屋的人口約占全港總人口的50%，較好地解決了市民的居住問(wèn)題。
        香港公共住房的發(fā)展要追溯到二戰結束后，大批難民涌入香港，并在山邊及空地搭建了大量的木屋居住。1953年12月，九龍半島石·尾木屋區一場(chǎng)大火，使得5.3萬(wàn)人無(wú)家可歸，迫使香港政府介入提供住房。這一時(shí)期，香港的公共房屋“以徙置區為主，廉租屋為輔”。隨著(zhù)香港經(jīng)濟的飛速發(fā)展，政府財力不斷增強，居民收入也顯著(zhù)提升，1972年，香港政府提出了“十年建屋計劃”，逐步為180萬(wàn)港人提供住房，并提出保證每個(gè)家庭住上獨立單元式住房，并配備完善的水、電、廚房、衛生間等設施。為此，香港于1973年成立了“房屋委員會(huì )”，經(jīng)過(guò)10年努力，共興建了22萬(wàn)套公共住宅，使百萬(wàn)人從中受益。十年建屋計劃，是香港政府第一次系統性提出長(cháng)遠的房屋發(fā)展政策，具有深遠的影響，并且帶動(dòng)公共房屋的建設從強調建屋數量轉變?yōu)樽⒅亟ㄎ葙|(zhì)量。房屋委員會(huì )及其執行機構房屋署的成立，使政府建立的專(zhuān)門(mén)負責房屋政策的制定和房屋建設的部門(mén)，為保證房屋供應、提高房屋質(zhì)量、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化奠定了基礎。香港房屋署還有大量的工程技術(shù)人員，對公共房屋的規劃設計、建設工程的機械化施工和工業(yè)化技術(shù)、工程質(zhì)量提升、工程管理優(yōu)化等進(jìn)行了長(cháng)期的研究和開(kāi)發(fā)，確保了房屋建造技術(shù)持續不斷進(jìn)步，穩居世界前列，而且堅持了數十年。這一經(jīng)驗，值得內地政府認真學(xué)習借鑒。
        香港房屋政策一直在根據經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展、市民住房需求和負擔能力以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而不斷調整。1976年，港府推出“居者有其屋”政策，幫助中等收入居民購買(mǎi)居屋置業(yè)。1988年，又推出“長(cháng)遠房屋戰略”和自置居所貸款計劃，取得了良好的效果。
         香港的公共房屋建設一直在強調標準化設計。香港的公共房屋設計一直提倡“實(shí)而不華”的理念。為快速解決居住問(wèn)題，加快建造速遞、減少建造成本及有效控制建造品質(zhì)，香港在每個(gè)時(shí)期的公共房屋建設內，都是只以幾種住宅標準層平面作為公共房屋的原型，并大量建設。從1953年到1972年，總共建設了七種“號型”系列。從最早期的“第一型”公屋是平面呈H型的六至七層的板式住宅，以周邊的通廊圍繞住房單元，公共衛生間和廚房位于連接處的結構；到“第三型”開(kāi)始使用中央走廊來(lái)連接每層的單元，同時(shí)每個(gè)住宅單元也有了自用的廚房和洗手間。從1973年到1982年的十年建屋計劃階段，從雙塔型大廈逐步發(fā)展到Y型大廈。從1983年到2003年的長(cháng)遠住房策略階段，又推出了和諧式和康和式公屋。和諧式公屋是以模塊作為住宅的基本單位，共擁有四種基本模塊，包括一個(gè)“核模塊”和三個(gè)附加模塊，并通過(guò)模塊的組合，形成系列化、多樣化的套型?？岛褪焦菔窃诤椭C式公屋的基礎上不斷改進(jìn)的結果。和諧式和康和式的公屋都具有標準化、模數化的特點(diǎn)，并在建造過(guò)程中大量使用了預制構件。2000年后，香港逐步采用了“因地制宜”的設計思路，即制定若干標準戶(hù)型，再根據每個(gè)項目的不同情況將標準戶(hù)型予以組合，以充分提高土地的利用效率。
        香港公共房屋建設大力推廣工業(yè)化建造和機械化施工。香港早期的公共房屋建設就像內地目前情況一樣，大量使用手工作業(yè)，施工質(zhì)量無(wú)法得到保證，污染很大。為此，香港房屋署于1980年代中期強制在結構墻施工中采用大鋼模，以及相關(guān)的機械化設備，如塔吊、預拌混凝土等。隨著(zhù)現場(chǎng)施工的機械化，建設質(zhì)量穩步提高。香港房屋署從1980年代后期又推出重大舉措——在公屋建設中采用預制外墻，可大量減少現場(chǎng)濕作業(yè)，并有效防止滲漏水，成效非常顯著(zhù)。隨后，公屋建設不斷采用新的預制構件，包括樓梯、樓板、內隔墻、陽(yáng)臺、管道井、垃圾槽等。在香港最新建設的啟德公屋項目中，還采用了使用混泥土整體預制的廚房和洗手間，這樣可以有效防止廚衛出現滲漏水、極大提高了廚衛施工的質(zhì)量，并使工業(yè)化住宅的整體預制率提高到了將近50%。 
        香港公共房屋的工業(yè)化建造也積極探索適應本地實(shí)際的工法。在香港推廣工業(yè)化施工的初期，從國外引進(jìn)了“后安裝工法”，又稱(chēng)“日本工法”，該工法主要在美國、日本、臺灣地區等地使用，由于主體結構大量采用鋼結構或預制框架結構，施工順序一般為先進(jìn)行主體施工、后進(jìn)行外墻裝配的方式，故稱(chēng)為“后安裝法”。預制的外墻往往是作為非承重的掛板使用，對于主體及構件的尺寸精度要求較高，施工操作的工藝要求也較高，否則構件之間會(huì )出現“誤差積累”而無(wú)法安裝，并且由于構件之間宏觀(guān)縫隙的存在，在解決保溫、防水、隔聲方面有很高的要求，采用后安裝法裝配施工時(shí)往往建安成本較高。由于香港臺風(fēng)多、降雨充沛，公共房屋在用“后安裝工法”施工的住宅，在使用中都發(fā)生了大量的滲漏水現象，每年需投入大量人力物力進(jìn)行維修。
        后來(lái)，香港房屋署進(jìn)行了改進(jìn)，采用了“先安裝法”，又稱(chēng)“香港工法”，該工法主要在新加坡和香港等地使用，主體結構一般采用現澆混凝土結構，施工順序為先安裝預制外墻、后進(jìn)行內部主體現澆的方式，故稱(chēng)為“先安裝法”，預制的外墻既可作為非承重墻，也可作為承重的結構墻，由于先將墻體準確地固定在設計的位置，主體結構的混凝土在現場(chǎng)澆筑，待現澆部分完全固結后形成整體的結構，因此對預制構件的尺寸精度要求不高，降低了構件生產(chǎn)的難度，同時(shí)每一次澆筑混凝土都是“消除誤差”的機會(huì )，提高了成品房屋的質(zhì)量，而且整體式的結構提高了房屋防水、隔聲的性能。“先安裝法”在香港取得的很好的效果，比較適合施工水平不高的發(fā)展中國家，特別是滲漏水問(wèn)題徹底解決，值得我們認真學(xué)習和借鑒。 
        香港的住宅產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化，取得了良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。盡管采用預制構件和機械化施工的成本較高，但是徹底解決了滲漏水問(wèn)題，使維修費用大幅度下降，采用工業(yè)化和機械化施工，單位維修費下降為原來(lái)的5%(見(jiàn)表1)，并且施工進(jìn)度快、質(zhì)量好、節約人工和材料，大量減少了建筑垃圾。因此，住宅的全壽命使用成本反而會(huì )大幅降低。香港房屋委員會(huì )自1990年代起在公共房屋建設中強制推行了工業(yè)化，取得了巨大的成功。2010年，香港房屋署曾委托香港理工大學(xué)，對公屋的壽命進(jìn)行評估。從15年內建設的250棟建筑中抽取8棟，結果顯示，公屋的使用壽命可達到100年，遠遠超過(guò)設計年限的50～70年。公屋壽命的提高，原因是大量使用鋼模板和施工機械，減少人為錯誤；工廠(chǎng)預制構件的質(zhì)量大大提高；工廠(chǎng)化預制導致混凝土保護層厚度一致，可提高壽命；工廠(chǎng)生產(chǎn)用的混凝土質(zhì)量較高。(見(jiàn)表)


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      總結住宅產(chǎn)業(yè)化的香港模式，其經(jīng)驗主要有五條：
    1.住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房命運緊密相連，首先在公共房屋中實(shí)施并形成有效需求，引導社會(huì )形成設計、生產(chǎn)、運輸、安裝、監督等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。
    2.全面推廣標準化設計，可以有效加快建設速度、減少成本、提高質(zhì)量。 
    3.2001年政府出臺建筑面積獎勵政策，對采用預制外墻的商品房給予建筑面積獎勵(6～8%)，有力推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商采用預制外墻等。 
    4.“香港工法”，即“先裝法”工藝比較適合中等工業(yè)化條件下的住宅產(chǎn)業(yè)化推廣，更加適合內地目前的國情和發(fā)展階段。 
    5.采用住宅產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化技術(shù)，初期投資會(huì )略微上升，但因產(chǎn)品質(zhì)量大幅提高導致維修成本會(huì )大幅下降，并節省大量人工和材料，還可以大幅度提高建筑物壽命，全壽命使用成本反而會(huì )大幅下降。
     
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